Pourquoi j'ai attendu aussi longtemps ?

Cher(e)s confrères, partenaires, et apprenant(e)s,

Nous l’avions évoqué, nous allons le faire…

Notre objectif :

Devenir la structure de référence en France qui intègre tous les services indispensables à la réussite des marchands de biens (MDB), des néo-MDB comme des futurs MDB ou encore des opérateurs expérimentés. Nous visons à être le premier véritable label français, notamment en financements et en formation, avec une communauté soudée par des valeurs de sérieux et de bienveillance, tout en avançant avec force et détermination.

Dans un contexte de marché perturbé mais aussi porteur d'opportunités, nous ne sommes plus là pour plaisanter : l’accompagnement que nous offrons est conçu pour faire réussir ses membres dans un écosystème actuellement plus compliqué.

1 - Première naissance : la structure « FMDB formation », produit de la fusion entre l’INFIM et le volet formation séminaires de la FMDB actuelle

Notre ambition : écarter les imposteurs, communiquer et élever au bon niveau les vrais marchands ou futurs marchands.

Nous offrirons des formations exclusivement qualifiantes, dispensées par des experts reconnus : des avocats, notaires, experts-comptables et spécialistes chevronnés, mais surtout, des marchands de biens vraiment expérimentés.

Loin des « experts autoproclamés » qui n’ont jamais vu la réalité d’un marché difficile, les formateurs intervenant au sein de FMDB Formation ont traversé des cycles économiques complets, bien avant la frénésie de 2018 jusqu’à 2023, ou ont des cursus de formations eux-mêmes reconnus… Les « autres » ont appris à piloter par vent calme et conditions exceptionnellement bonnes (voir ci-après).

Aujourd’hui il faut apprendre à piloter avec du vent de travers et contourner les nuages.

D’où cette première lettre ouverte à la Communauté des Professionnels de l’Immobilier et du Marchand de Biens, ainsi qu’à tous ceux qui veulent nous rejoindre de tout horizon.

Aujourd’hui donc, avec la fusion des expertises de la FMDB et de l’INFIM, nous avons le plaisir de vous annoncer le lancement de FMDB Formation.

Se positionnant comme un centre de formation unique, conçu pour être LA référence en France dans le domaine de la formation pour les métiers de l’immobilier et du marchand de biens, FMDB Formation aura pour mission de former, dans un discours de vérité, de futurs marchands de biens et de dispenser des modules de perfectionnement sur des thématiques pointues aux opérateurs déjà actifs.

Chaque formation sera bien sûr dispensée également dans un esprit de sécurisation et donc d’accès au financement, cher à nos activités sans mauvais jeu de mots…

Pourquoi cette fusion ?

Face à l’émergence de nombreux centres de formation ces dernières années, nous avons tous été témoins de l’apparition de “pseudo-experts” qui ont rarement connu un marché en crise et dont l’expertise prétendue repose, lorsqu’elle est réelle et non fictive, sur une période de prospérité économique. Ces nouveaux acteurs offrent des formations qui, bien souvent, ne répondent pas aux attentes réelles du marché actuel et futur.

Fort de ce constant, la FMDB Formation entend rétablir l’exigence, l’intégrité et le savoir-faire nécessaires à la réussite des professionnels.

Les promesses de FMDB Formation :

Nous ne ferons aucun compromis sur la qualité de nos formateurs et responsables pédagogiques. Nous nous engageons à sélectionner rigoureusement nos intervenants, dont les qualifications seront vérifiées et dont les « vrais » parcours seront toujours transparents pour nos participants.

Nous vous garantissons également :

• Un accompagnement pour la validation des acquis de l’expérience, afin d’obtenir un MBA en management des opérations immobilières de marchands de biens.

• Un appui via notre entité FMDB Financement, notre deuxième création autour de la FMDB, offrant ainsi la possibilité de monter des dossiers solides et finançables, en toute sérénité.

• La mise en place d’un réseau uni autour de valeurs fortes et partageant l’envie de réaliser des opérations et de vivre des moments humains privilégiés lors de sessions organisées régulièrement, ce qui reste le cœur même de la FMDB que vous avez toujours connue.

Nos objectifs, clairs et ambitieux :

Nous travaillons à faire reconnaître ce MBA en niveau 7 au RNCP, afin d’ériger une norme pour le secteur. Ce diplôme deviendra peu à peu un quasi incontournable, non seulement pour la reconnaissance des compétences, mais aussi pour garantir un accès aux financements adaptés.

Ensemble, nous devons barrer la route aux opportunistes sans ancrage dans la réalité du marché, et offrir à chacun l’opportunité d’accéder à des formations sérieuses, encadrées par des experts compétents. Nous allons explorer de nouvelles niches telles que l’achat-revente d’hôtels, de patrimoines de fondations, de terrains à valoriser par les énergies renouvelables… avec un souci constant de professionnalisme et d’innovation.

FMDB FORMATION, ainsi née, cumule dès à présent plus de 100 heures de formations déjà disponibles en ligne pour un prix « juste » !

Elle donne également systématiquement accès à 5 consultations gratuites et personnalisées d’experts (avocats, fiscalistes, experts-comptables, notaires, experts MDB généraliste, urbanistes, experts MDB de spécialité…), ce qui est tout simplement unique et entre dans cette logique de bousculement de cet univers devenu complexe pour tous les apprenants, ternissant l’image même de cette respectable activité.

Nous entrons également dans une démarche, au côté de nos futurs responsables pédagogiques de zones, de multiplication d’actions de formation en présentiel sur des lieux plus proches du domicile de chaque apprenant.

Nos responsables locaux auront la charge de déployer le programme travaillé collectivement au national, mais avec une logique de réseaux locaux chers à l’ADN même de la FMDB.

Nous avons travaillé sur des outils pédagogiques mutualisables et une communication nationale qui viendra asseoir le succès des formations présentielles de terrain, pilotés par nos « RDZ » FMDB FORMATION.

Le recrutement de ces responsables de zone démarrera dès la fin de l’année… et d’ailleurs au passage, je lance par la présente un appel à candidature !

En conclusion, nous vous invitons à rejoindre ce mouvement, bien au-delà du fait « d’apprendre », pour une formation authentique et exigeante, au service de la performance et de la croissance de vos compétences.

Le financement est l’une des étapes les plus critiques pour un marchand de biens, mais c’est aussi là où de nombreux MDB font des erreurs coûteuses.

Allez j’y vais et je vous rassure dès le départ je les ai toutes faites ces 15 dernières années 😂… donc pas de panique on trouvera la solution avec FMDB FINANCEMENTS ✊!

1. Erreur 1 : ne pas anticiper les délais de financement

1. Erreur : Sous-estimer le temps nécessaire pour obtenir un financement peut retarder le projet et même faire capoter l’achat.
2. Solution : Se rapprocher des partenaires bancaires dès le début du projet et prévoir un calendrier réaliste pour la validation des financements. Surtout, ne pas négliger la phase de pré-commercialisation, indispensable pour sécuriser le projet. Cette étape est un gage de sécurité pour les banques, surtout pour les marchands de biens ayant moins d'expérience. Si vous avez pré vendu une partie de votre projet, c’est que vous êtes au VRAI prix du marché ! Et vous dormirez tranquille en plus.

2. Confondre financement locatif et financement marchand de biens

Erreur : De nombreux débutants pensent que leurs relations bancaires en investissement locatif vont leur ouvrir les portes du financement de marchand de biens. C'est une erreur courante.

Solution : Comprendre que le réseau bancaire dédié au retail(banques classiques pour investissement locatif) n'est pas habilité à financer les opérations de marchands de biens. Inutile de perdre du temps avec des directeurs d'agences locales ou régionales. Le financement de marchand de biens est géré par des acteurs spécialisés avec des critères très différents (et ils ne se parlent vraiment pas toujours… croyez-moi 😅) !

3. Sous-estimer les coûts de rénovation

Erreur : Ne pas prendre en compte les éventuels imprévus sur les travaux dans le plan de financement peut entraîner des dépassements budgétaires.

Solution : Toujours prévoir une marge de sécurité dans le budget travaux, en incluant les coûts annexes (frais de notaire, fiscalité, assurances). Là encore, une bonne pré-commercialisation permet d'ajuster les coûts et de limiter les mauvaises surprises. En complément, faites très attention à ceux qui vous disent « t’inquiète je te fais ça pour 800 balles du m² sans proclème parce que je suis super bon… là des fois, tu peux déjà doubler ton budget 💰

4. Ne pas intégrer un prix au temps dans les modèles économiques

Erreur : Beaucoup de marchands de biens négligent d'inclure le coût du temps dans leur modèle économique, notamment le temps de la maîtrise d’œuvre et de la commercialisation.

Solution : Il est crucial de considérer qu’un marchand de biens est un chef d'orchestre et non un agent immobilier. Certains prônent l’idée de vendre eux-mêmes leurs biens immobiliers, ce qui est une erreur catastrophique. Cela fausse la marge de manière significative, comme si la commercialisation était une activité bénévole, alors que c’est le cœur de l’activité. Il vaut mieux s'entourer d'agents immobiliers compétents pour maximiser l'efficacité et la rentabilité. Croyez-moi, bosser avec des gens qui me disent être bénévoles, cela ne me rassure pas beaucoup ! 😱

5. Ne pas penser le financement dans un cadre professionnel et sécurisé

Erreur : Beaucoup d'investisseurs négligent l'importance de présenter un projet bien structuré, avec des assurances spécifiques et un niveau de compétence démontré.

Solution : Le financement d’un projet de marchand de biens doit impérativement être pensé dans un cadre professionnel, sécurisé, avec des assurances adaptées à la structure du projet. Une démonstration claire de la compétence, du niveau de formation, et de la compréhension du système financier est indispensable dès le départ. Sans cela, le système financier rejettera presque intuitivement le dossier… ou pire encore ils vont dire « oui » et au moment de débloquer les fonds PAFFFFFF 🥵

En synthèse : le financement d'opérations de marchand de biens repose très souvent sur la sécurité d'un système, surtout pour les débutants. La pré-commercialisation est donc un élément incontournable pour convaincre les financeurs. De plus, il est essentiel d’intégrer le coût du temps dans les modèles économiques et de comprendre que le marchand de biens n’est pas un agent immobilier.

Enfin, le financement doit être pensé de manière professionnelle et sécurisée pour réussir vos opérations.

A bientôt et très bonne semaine.

Eric

Pourquoi j’adore recruter des profils entrepreneurs, futurs entrepreneurs, ou ex-entrepreneurs… tout particulièrement s’ils ont connu des difficultés… !

Dans le monde des affaires, on parle souvent d’esprit entrepreneurial, d’agilité et de résilience. Mais lorsqu’il s’agit de recrutement, ce n’est pas toujours le premier réflexe. Pourtant, s’il y a bien un type de profil qui coche toutes les cases, ce sont les entrepreneurs… et encore mieux : les ex-entrepreneurs. Oui, vous avez bien lu ! Ceux qui ont osé, tenté, et parfois même échoué. Et devinez quoi ? J’adore recruter ce genre de profils, surtout lorsqu’ils ont connu quelques turbulences en chemin.

Pourquoi ? Parce que l’échec, c’est le meilleur MBA du marché. Pas besoin d’investir dans des années d’études coûteuses. Une bonne petite chute (ou deux) suffit à forger un individu. Ceux qui ont monté une boîte, vu les ventes plafonner à… zéro (ou presque), vécu la compta qui explose à la fin du mois, ou géré des clients plus exigeants que leur belle-mère, sont rodés. Ils ont affronté les tempêtes, essuyé des refus, et découvert que parfois, la chance n’est pas toujours de leur côté.

Steve Jobs, avant de devenir une icône avec Apple, Steve Jobs a été viré de sa propre entreprise en 1985 après un conflit avec le conseil d'administration. Il a ensuite lancé une autre entreprise, NeXT, qui n'a jamais vraiment décollé commercialement. Jobs a dû patienter avant qu'Apple ne le rachète et qu'il ne revienne à la tête de la société pour la transformer en géant technologique.

Henry Ford, avant de créer la célèbre Ford Motor Company, a échoué à plusieurs reprises avec des entreprises automobiles comme la Detroit Automobile Company. Ford a persisté malgré ces échecs initiaux, réinventant ses modèles de production et d'organisation pour enfin connaître le succès avec la production de masse de la Ford Model T.

Walt Disney  a été licencié par un journal pour « manque d’imagination et de bonnes idées ». Avant de fonder Disney Studios, il a lancé une première entreprise d’animation, Laugh-O-Gram Studio, qui a fait faillite. Mais cela ne l’a pas empêché de persévérer et de fonder l’une des marques les plus emblématiques au monde.

Ce que les profils entrepreneurs savent :

Ils savent ce que signifie la vraie pression.

Pas celle du genre “finissez ce rapport avant 17h”, non, la vraie : celle qui pousse à se lever à 5h du matin pour sauver son entreprise ou à devoir annoncer à son équipe que la trésorerie est à sec. Ces expériences sont précieuses, car elles créent des professionnels polyvalents, adaptables et surtout, pragmatiques.

Chez les marchands de biens et plus globalement dans l’entreprenariat immobilier, ceux qui ont connu les crises savent particulièrement bien ce que cela veut dire « être à sec ».

Être à sec de trésorerie, cela veut dire avoir travaillé des mois sur un dossier, avoir embarqué avec soi un écosystème, des partenaires, des salariés, des prestataires passés et futurs… et voir une affaire s’effondrer peu à peu en courant après des capitaux qui deviennent alors plus précieux que des pépites d’or. C’est devoir expliquer à son mari ou à sa femme que le choix était de le bon mais qu’en fait… il n’y aura pas de quoi passer le cap. C’est voir le compte en banque familial potentiellement bloqué. C’est dire aux enfants, cette année on part en vacances chez nous… Mais fort heureusement, c’est assez tellement de positif !

Actuellement, vous le savez, la fabrique à « professionnels mal préparés » des gourous de l’immobilier et de leurs promesses fantaisistes a créé une horde de personnes dans ces situations… et ce n’est pas encore prêt à s’arranger.

Alors sont-ils fichus ? CERTAINEMENT PAS !

Un entrepreneur qui a connu des difficultés a appris des leçons que même les meilleurs professeurs et consultants n’enseignent pas : la vraie gestion de crise, la capacité à rebondir après un échec, et surtout, à penser out of the box quand tout semble perdu.

C’est ce type de mentalité que j’apprécie, car elle se transpose parfaitement dans un rôle d’associé voire de salarié.

Pourquoi ?

Parce que ces profils sont les rois et reines de l’adaptabilité. Rien ne les effraie. Ils savent pivoter, trouver des solutions inédites, et n’ont pas peur de remettre en question des process. En gros, ils sont un peu comme le couteau suisse de votre équipe.

Et le mieux dans tout ça ? Ils savent que rien n’est jamais acquis. Ils ont appris que chaque victoire est éphémère et que l’échec n’est qu’un tremplin pour mieux sauter. Alors, quand ils rejoignent une entreprise, ils arrivent avec cet état d’esprit. Ils ne sont pas là pour faire de la figuration : ils sont là pour contribuer, innover et transformer l’expérience de chacun.

Bref, quand je recrute ou m’associe avec un ex-entrepreneur, je recrute bien plus qu’un CV rempli d’expériences variées. Je recrute une personne qui a appris à se relever après, parfois, avoir été mise à terre. Une personne qui sait que la résilience, ce n’est pas juste un joli mot à placer en entretien, mais une compétence essentielle pour avancer. Une personne qui, au-delà des diplômes, a du vécu et, surtout, une énergie contagieuse pour propulser toute l’équipe vers de nouveaux sommets.

Beaucoup de mes collaborateurs et associés passés, actuels (et futurs 😉) se reconnaitront dans cette newsletter et je les remercie.

Nous allons traverser une période de grande mutation socioéconomique. Pour ceux qui sont encore dans le déni, attendez un peu, de toute manière la vérité arrive.

Pour autant, j’ai fait ces dernières semaines un choix à contre-courant : accélérer encore plus !!!

Je vous ferai part une autre fois des raisons profondes de ce choix mais disons que je vais recruter, lever encore plus de fonds, restructurer… notamment en m’entourant justement de ces entrepreneurs à qui il n’a pas manqué grand-chose pour réussir. J’espère pouvoir les associer rapidement, au sens du développement comme au sens propre.

J’espère qu’ensemble, avec tous ceux qui suivront notre mouvement, nous parviendront à transformer les difficultés en réussites.

Que dis-je j’espère… ?

J’en suis certain en fait.

Le financement ne sera bientôt plus un problème pour nos structures et ceux qui m’auront suivi.

La formation et la préparation seront adaptées à ces conditions nouvelles.

L’esprit de corp sera redéveloppé dans cette optique… et la priorité aux profils entrepreneurs sera donnée.

Alors, la prochaine fois que vous croisez le chemin d’un entrepreneur, ne regardez pas son bilan comptable ou ses échecs. Regardez ce qu’il a appris en chemin. C’est cela qui compte ! Vous ne serez pas déçu(e).



I had a dream. J'ai rêvé d'un monde où mes confrères accédaient au succès sans effort. Un monde où nous aurions tous la chance de collaborer dans une véritable synergie 🤝. Un monde où la déontologie serait la règle, et où les exceptions seraient naturellement sanctionnées par le marché. J'ai rêvé d'un monde d'entraide bienveillante, où chacun contribuerait au succès des autres 💡.

Ce rêve, je l'ai vu en partie se réaliser autour de la FMDB. Pourtant, face à l'évolution actuelle du marché – avec la prolifération des formations, des clubs deal, des financements hasardeux et des offres incohérentes portées par des néophytes – il est temps de me réveiller et d'affronter les réalités 🔍.

Cette semaine, je souhaite partager quelques réflexions sur le "marché des marchands de biens immobiliers". Laissez-moi commencer par l'histoire – ou du moins, ma vision de celle-ci. En 2008, j'ai accéléré mes opérations pendant la crise, lorsque les opportunités étaient nombreuses et accessibles 🚀. À cette époque, très peu de marchands de biens étaient visibles sur le marché, et je n'étais même pas conscient que cette profession existait, malgré mon premier code NAF. C'était pour moi un simple outil juridique et technique.

S'en est suivi une période faste, marquée par une baisse du nombre d'acteurs et un "nettoyage" du marché 🏗️. Puis, en 2015, un ralentissement est survenu, coïncidant avec l'émergence d'une mode où de plus en plus d'investisseurs se présentaient comme marchands de biens. À ce moment-là, je n'avais pas encore pris la pleine mesure de ce phénomène.

En 2017, après avoir vendu mes parts dans le groupe Iria, j'ai fondé une petite association de marchands de biens, axée sur l'entraide et le co-investissement . C'était un groupe presque familial. Parallèlement, des franchises autour du métier ont vu le jour, tandis que des influenceurs et YouTubeurs commençaient à s'approprier le sujet 📱.

Mes ex-associés me conseillaient d'entrer moi aussi sur les réseaux sociaux pour contrer la montée en puissance de pseudo-formateurs autoproclamés marchands de biens, vendant à prix d'or des formations de qualité souvent discutable . À ce moment-là, je n'avais plus envie de diriger ou de me lancer dans cette bataille. Je pensais que les gens finiraient par faire la différence entre les vrais experts et ceux qui n'avaient que peu d'expérience.

En 2018, la FMDB a été officiellement constituée. Nous avons démarré modestement, sans stratégie commerciale, sans marketing, ni réseaux sociaux . On me faisait parfois parvenir des extraits de formations d’influenceurs, souvent avec dérision, mais je n’y prêtais guère attention.

Puis la crise du COVID est arrivée. Avec les financements à taux quasi-nuls, le marché a grimpé en flèche et les influenceurs ont vendu du rêve, expliquant qu'il suffisait d'acheter, rénover, et revendre pour s'enrichir rapidement. Ils faisaient croire qu'il était facile d'accéder aux financements pour marchands de biens, alors qu'en réalité, cette activité demande une grande expérience .

Ces influenceurs ont prospéré, non seulement grâce à la vente de formations, mais aussi parce que le marché immobilier progressait naturellement de 5 % par an 📈. En d'autres termes, même les mauvaises affaires se résorbaient avec le temps.

Cependant, ces deux dernières années, ce phénomène s'est intensifié. Il semble qu'un nouveau "gourou" émerge presque chaque jour, promettant des techniques secrètes qui, en réalité, ne sont qu'une simplification trompeuse du métier .❌

Les clubs, dîners et autres événements pour marchands de biens se sont multipliés, jusqu'à envahir des cercles initialement éloignés de notre secteur. Après six ans de bénévolat à la tête de la FMDB, certains continuent de penser que je me suis enrichi grâce à elle, ce qui me fait sourire aujourd'hui 😏.

J'ai fait des choix d'alliances et de participations à des interviews, toujours dans l'objectif de renforcer l'écosystème des marchands de biens. Cependant, avec le recul, je réalise que j'avais sous-estimé la gravité de cette prolifération de pseudo-experts. Aujourd'hui, l'argent n'est plus gratuit, le marché est plus complexe, et le nombre d'acteurs inexpérimentés vendant des formations inappropriées continue d'augmenter.

C'est pourquoi il est temps de restructurer l'écosystème de la FMDB, afin de créer un outil puissant au service de nos membres. 💪 Les partenariats solides et les structures robustes seront indispensables pour surmonter cette période difficile, qui, je l'espère, assainira à nouveau le marché.

Dans 10 jours, nous nous réunirons en Corse, un lieu symbolique à plus d'un titre, pour discuter de l'avenir. Nous allons aborder l'état du marché, mais aussi planifier une recentralisation de plusieurs entités que j'ai développées, afin de constituer un groupe cohérent, puissant et capable de protéger efficacement ses membres.

Cette newsletter n'est pas simplement une réflexion, mais un appel à prendre conscience de la réalité. Le métier de marchand de biens a un grand avenir devant lui, notamment face aux enjeux liés à la ZAN, à la densification urbaine, et au besoin de réhabiliter de nombreux immeubles. Cependant, il ne s'agit pas d'une voie facile. Non, on ne devient pas millionnaire en trois mois avec des techniques simplistes.

Ensemble, avec rigueur et professionnalisme, nous réussirons. 🔝

Oui, il est possible de réaliser 20 % de marge sur une opération bien structurée.

Oui, nous avons les outils pour former efficacement les néophytes.

Et oui, il faudra du temps, de la détermination et un réseau solide ! 💪

Je vous dévoilerai bientôt l'écosystème sur lequel nous travaillons, probablement lors de notre rencontre à Paris le 8 novembre. J'espère que d'ici là, de nombreux nouveaux ou futurs marchands nous auront rejoints, car plus que jamais, ils ont besoin d'un accompagnement sérieux.

Ensemble, nous réussirons à faire du marchand de biens une activité prospère et respectée, tout en contribuant à résoudre les défis du logement en France 🏡.

Passez une excellente semaine, et je vous tiendrai informés rapidement.

Vendredi dernier, nous nous sommes retrouvés à Lille, juste avant un week-end endiablé au rythme de la Grande Braderie. Un événement à tous points de vue extraordinaire. Ce jour-là, nous avons travaillé sans relâche pour identifier les sept ou huit compétences fondamentales que chaque associé pourrait apporter dans le cadre d’une collaboration entre marchands de biens, qu'ils soient débutants ou expérimentés. L’objectif est de créer des groupes de travail sur des affaires à la fois sécurisantes et performantes, en alignant les envies et les compétences de chacun. 🔍

Le jeu que nous avons conçu pour cet événement, et que nous reproduirons le 8 novembre lors de notre rencontre à Paris, a été particulièrement révélateur à bien des égards. Au-delà des compétences techniques et des appétences individuelles, il a mis en lumière l’importance des profils psychologiques, brillamment décrits dans les vidéos d’Emeline mises à disposition de nos adhérents. 🎥

Grâce aux témoignages reçus — et je remercie tout particulièrement Nelly et Nadège pour leurs contributions 🙏 — nous avons identifié une aptitude essentielle souvent négligée dans l’entrepreneuriat, et en particulier pour les marchands de biens : la bienveillance. 💛

Ce week-end m’a aussi permis de réaliser — ou plutôt de conscientiser — que cette bienveillance ne s’oppose pas à la nécessité de mener des combats. Le mot "combat" peut parfois être perçu négativement, évoquant la guerre et la confrontation. Mais il me semble que dans l’entrepreneuriat, et au fil des années d’expérience, de management et d’associations, certaines réussites ont émergé d’un subtil équilibre entre bienveillance et engagement. ⚖️

La bienveillance doit être la première chose que nous transmettons à ceux qui nous entourent — collaborateurs, associés, partenaires. Elle doit se ressentir dans toutes nos actions. 💬 Mais il est tout aussi important de reconnaître que l’entrepreneuriat n’est pas un long fleuve tranquille. Les défis sont nombreux, les alliances se forment et se déforment, et les oppositions font partie des règles du jeu. 🎢

On dit souvent que le marché est la rencontre de l’offre et de la demande, mais on pourrait tout aussi bien dire que le marché est souvent un combat entre ces deux forces. ⚔️ Et dans ce combat, il est crucial de ne pas perdre de vue nos valeurs. Il ne s’agit pas de se lancer dans des combats inutiles et destructeurs, mais plutôt de mener ceux qui sont nécessaires tout en restant fondamentalement bienveillants envers nos proches et nos partenaires.

En réfléchissant à ces concepts, je me suis souvenu de mes cours à l’université, où j’ai découvert des matières qui, a priori, semblaient sans lien avec l’entrepreneuriat. 📚 J’ai pensé à la géopolitique, à l’histoire des alliances et des guerres, et à la manière dont elles peuvent inspirer notre vision entrepreneuriale. Les alliances solides se sont toujours construites sur une véritable bienveillance, tandis que les alliances fragiles, qui parfois dégénèrent en conflits, manquaient justement de cette qualité.

En revenant à l’association entre marchands de biens, nous avons bien sûr identifié des compétences clés : management financier, gestion de projet, chasse d’opportunités, négociation, technique, urbanisme, etc. Mais la bienveillance, cet ingrédient intangible que les autres perçoivent souvent sans même qu'il soit exprimé, reste absolument centrale. 🌟

Dans un marché secoué comme celui que nous connaissons aujourd’hui, certains affirment qu'il ne faut pas renégocier, au nom de l’éthique. Mais en réalité, une renégociation peut aussi se faire dans un esprit de bienveillance. 🙌 Si le modèle économique ne fonctionne plus parce que le marché de la revente a baissé et que le taux de pré-commercialisation n’a pas été atteint, alors le financement ne sera pas obtenu. Cela signifie que tout l'écosystème en souffrira — des agents immobiliers aux architectes, des acteurs de la rénovation aux collaborateurs de l'entreprise. Une renégociation honnête et bienveillante peut éviter de telles répercussions négatives et, en fin de compte, servir l’intérêt de toutes les parties prenantes, y compris le vendeur. 🤝

En conclusion, je crois fermement que quelqu'un qui est prêt à se battre pour protéger toutes les parties prenantes de nos entreprises, tout en restant profondément bienveillant, ne peut qu'atteindre le succès. 🏆

Je vous donne rendez-vous le 8 novembre à Paris pour discuter de tout cela avec force et bienveillance. J’espère vous y voir nombreux ! ✨

En gros ? 📊

Vous avez tous lu la note d’opportunité des notaires. Bien sûr, les grands groupes immobiliers et les médias ont tendance à dire que c’est une pluie d’opportunités qui s’ouvrent à nous… MDB, investisseurs, ou tout simplement grand public.

Le logement et l’immobilier sont dans le cœur des Français depuis toujours ❤️, mais là, soyons sérieux 5 minutes.

1. Les Français ont de l’argent 💰 Eh oui, par rapport à beaucoup de pays, les Français peuvent tenir sans vendre. Le stock de biens à vendre augmente, mais les prix ne diminuent pas en proportion… du moins pas partout. Pourquoi ? Parce que les personnes qui travaillent peuvent très facilement acheter ? Ben non… Alors d’où vient cet argent ? Soyons clairs : des vieux ! 🧓👵

Depuis les Trente Glorieuses, ceux qui ont investi dans la pierre se sont enrichis et ont capitalisé. Bien sûr, notre président de la république actuel a fait beaucoup pour essayer de casser la dynamique (l’IFI, la taxe foncière qui explose et j’en passe…), mais comme les banques centrales ont joué à l’argent gratuit (exit les gilets jaunes et la crise du Covid presque devenu sympathique pour le marché), même ces mesures n’ont pas enrayé l’enrichissement de ceux qui avaient de l’immobilier, construit sur leur génération ou hérité de la génération d’avant. Rappelons qu’hériter reste le meilleur moyen de devenir riche… 💸

1. Le marché immobilier, c'est bien plus qu'une liste de facteurs éco classiques ! 🏠 On parle d’inflation OK, mais quel est l’impact de l’inflation réelle ? 🤔 Comment l'inflation affecte-t-elle réellement le pouvoir d'achat et les comportements d'achat ? Pour simplifier au maximum : quand tu payes ton mojito 15 euros et ton kilo de tomates 5 euros… 🍹🍅 tu as bizarrement plus grand-chose à la fin du mois (sauf à être là-aussi déjà rentier).

En prime, la génération Z (plus A, B, C, je n’y comprends plus rien, bref les jeunes quoi) n’ont pas le même codage (et ils ont peut-être bien raison). Donc repousser un achat immobilier et boire des mojitos, ben ce n’est pas forcément un problème.

1. Hausse des salaires : une réalité très disparate 💼 Quel est l'impact des augmentations de salaires, inégales par définition selon les secteurs, et de ce que cela signifie pour la demande en logements ?

Prenons un exemple avec une simple demande à l’IA :

Pour un prêt de 300 000 euros sur 20 ans, à un taux d'intérêt de 1 %, la mensualité serait d'environ 1 379,68 euros. À un taux d'intérêt de 3,4 %, la mensualité augmenterait à environ 1 724,50 euros. Cela représente une augmentation d'environ 25 % de la mensualité lorsque le taux d'intérêt passe de 1 % à 3,4 %. 📈

Bon, merci donc à ChatGPT… On le savait avant : il faut une augmentation des salaires théoriques de 25 %. On va y aller, mais pas partout au sens sectoriel. 🏭

Bref, les questions que l’on doit se poser actuellement dépassent très largement ce que nous avions l’habitude de faire… et c’est tant mieux ! 🙌

Je pense que mes futurs associés (dont je vous invite à faire partie) seront un peu plus obligés de se creuser la tête, mais rassurons-nous tous, après l’orage vient le beau temps et la foudre ne tape pas partout, vraiment pas. 🌦️

Reste pour cette fin 2024 à observer le ciel avec précaution et, effectivement, on va pouvoir faire quelques belles affaires !!! ✨

À bientôt,

Eric 😊

Bonjour à tous,

Je mets ma casquette d’investisseurs à vos opérations aujourd’hui pour remettre au centre un débat important.

Une question qui revient pas mal en ce moment : mon « statut » et ma « capacité d’endettement » viennent-il remettre en question ma « capacité de financement de mes opérations MDB » ?

Je vais être clair : quasi pas.

On s’en fiche même un peu en fait…

Je m’explique dans ma newsletter de la semaine.

Tout d’abord, l ’essentiel, c’est le projet lui-même !

Dans le monde des opérations MDB, ce qui compte vraiment, ce n’est pas votre fiche de paie ou votre statut professionnel, mais la solidité et la viabilité de votre projet. CDI, CDD, gros salaire, petit salaire, totalement indépendant… Aucune importance.

La viabilité financière d’un projet MDB ne dépend pas des revenus fixes d’une personne, mais plutôt de sa capacité à structurer un projet cohérent et à anticiper les risques.

Par contre, concrètement, voici ce que je vais examiner de près :

• Le prix d’achat: la bonne affaire pour un marchand de biens, c’est à l’achat qu’elle se fait.

Du coup, j’avoue que quand j’ai du mal à comprendre ce qui a créé des conditions d’achat « favorables », j’ai aussi du mal à penser que cela a été bien acheté.

Ces conditions que j’évoque peuvent être de plusieurs ordres : un achat rapide, un bon timing dans « l’histoire de la vente », mais encore faut-il pouvoir raconter cette histoire donc la connaitre, des « conditions particulière comme un squat dans l’immeuble, des problème de travaux structurels, des investissements à faire pour pouvoir rendre les biens présentables, du « trop grand » pour le marché et « mal fichu » donc nécessitant une division et reventilation pour coller à la demande, etc.

Vous devez quelque part vous dire « pourquoi et comment » j’ai obtenu un bon prix par rapport au marché (notamment celui des particuliers en achat « classique »), ET POUVOIR L’EXPLIQUER.

Nous évaluons le prix en fonction des standards des marchands de biens, un critère bien plus exigeant. Par exemple, pour celui qui achète un immeuble de rapport avec l’intention de faire un banal investissement, c’est « facile » d’avoir un prix avec une belle rentabilité…

Bon, pour être honnête si presque aucun marchand n’en fait ce n’est pas par hasard 😅, car quand ils vendront, leur performance sur capitaux propres n’aura rien à voir avec la nôtre et il aura dû gérer comme un dingue… mais disons que sur Excel cela a toujours l’air super.

Du coup, il y a un marché de l’investisseur et un marché du marchand qu’il ne faut pas confondre. Ce point sera d’ailleurs développé lors de mon intervention ouverte à tous du 3 septembre (voir l’évènement gratuit et ouvert, déjà presque 1000 inscrits : https://www.linkedin.com/events/le-march-desmarchands-debiensim7223329710397636608/theater/ ).

La part des travaux dans le projet: Les travaux, c’est là que se cachent souvent les défis les plus complexes. Ils sont difficiles à évaluer de l’extérieur, c’est pourquoi nous nous assurons que des marges de sécurité ont été identifiées et bien prises en compte. Le moindre doute sur les prestataires, sur ces marges de sécurité, et hop il faut re challenger le modèle éco avec des dégradations pour voir ce que cela donne… Sans compter les timings…

Là aussi question centrale : quelles marges de manœuvre a-t-on vraiment sur le projet et quels coûts pour ces marges de manœuvre si le timing venait à déraper !?! Au prix de l’argent actuel, ce n’est pas un « petit élément », vraiment pas…

• Le profil des associés: Nous examinons attentivement le parcours immobilier de chaque associé et leur rôle dans le montage. Avoir fait des plus-values dans le passé est un bon point, mais si c'était sur un marché haussier, cela ne prouve pas forcément une grande compétence sur le marché actuel. Nous cherchons des expériences solides dans l’achat-revente, en particulier dans des conditions de marché variées. Après, rassurez-vous, ce n’est pas non plus un élément déterminant (le reste est de mon regard bien plus important).

• Leur compréhension des systèmes financiers et des impacts des charges: Nous évaluerons votre capacité à manier les chiffres de manière réaliste. Trop souvent, l’optimisme cache des oublis cruciaux: que se passe-t-il si des lots restent invendus ? Avez-vous bien pris en compte les frais d’agence ou de gestion des travaux (même quand on fait soit même, le temps, c’est de l’argent) ? Avez-vous envisagé des scénarios de baisse de prix malgré les « dires » de votre agent que le prix est « le bon » ?

Un truc qui me rend dingue, c’est quand on fait une réunion avec un agent partenaire qui commence par « on a été franchement pessimistes ». Purée, 20 ans que j’analyse des marchés, comment peut-il en être vraiment sûr sans avancer tous les éléments qui corroborent un tel propos ? C’est un vrai boulot ça… pas une simple impression. Si c’est vraiment ce qui est supposé, pourquoi pas… mais il faut avoir quelques arguments quand même.

• La pré-commercialisation: THE clé de votre projet. Lorsque la pré-commercialisation est bien avancée et que les conditions sont purgées, cela peut transformer le potentiel d’un projet. Ca très très clairement, c’est l’argument fatal. Vous m’amenez des projets bien précommercialisés et dont les promesses de revente n’ont plus de conditions suspensives, je saute avec vous de suite 😊

Une Vision Partenariale à Long Terme

Mon approche est simple : nous souhaitons établir des partenariats durables. Nous sommes là pour vous accompagner, pas pour juger votre situation professionnelle actuelle. Que vous soyez un marchand de biens aguerri ou un nouvel acteur avec une idée prometteuse, ce qui nous intéresse, c’est comment nous pouvons, ensemble, faire prospérer votre projet.

Dans certains cas, cela pourrait même signifier devenir associés au sens fort du terme, partageant à la fois les risques et les récompenses. Dans d'autres situations, une solution plus adaptée pourrait être le financement par émission obligataire. L'essentiel est que chaque décision soit prise en fonction des particularités de votre projet et de ses garanties.

Enfin, quid des compétences et des facteurs de réussite de l’association ?

Nous en discuterons très largement le 13 septembre lors de la prochaine rencontre de la FMDB. On vous a préparé même un « jeu des 8 compétences »… Vous verrez c’est génial.

Je ne spoile pas plus mais cela promet de faire naître quelques belles associations (infos sur www.fmdb.fr ) !!!

Bonne semaine à tous,

Eric

🚀 Futurs marchands de biens immobiliers, attention à ce qui suit !

Je vous livre mes techniques secrètes pour faire 200 k€ de marge en moins d’un mois, soit 300 % de quelque chose, sans apport de grand-chose, sans effort, et dans les super niches auxquelles personne n’a pensé… et bien sûr avec un financement encore plus secret. 🤫

Parce que oui, je suis un super entrepreneur qui a bossé dans les réseaux du bâtiment, collaboré avec des centres de recherche pour la NASA (rien que ça 😎) et donc, je vais vous guider vers le super succès, tout comme moi avec ma belle montre. Oui, j’aime les belles montres, les beaux hôtels avec de beaux jacuzzi pour me détendre après toutes ces incroyables réussites. 🕶️💼

Et si tu ne me crois pas, ben t’es un naze bien sûr, et tu vas rater ta vie parce que tu n’as pas le bon mindset!

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Bon, allez, parlons d’un problème sérieux : cette semaine, j’ai eu le temps d’aller sur les réseaux sociaux…

Arg… 😱

Je vois sortir de partout des personnes qui prétendent avoir eu je ne sais combien de salariés(plus de 100 pour certains, si, si, c’est pas rien), fait des opérations avec des marges extraordinaires, connaître à fond l’activité des marchands de biens immobiliers, notamment grâce à des techniques secrètes.

Bizarrement, les expérimentés seraient passés à côté de ces secrets… Ils sont donc vraiment nuls, non ? 🤨

Encore plus bizarrement, les objets sociaux des structures qui auraient fait tous ces miracles… n’existent pas ! (Pas de boîte immatriculée qui fait ça, ou alors vraiment, bravo pour la discrétion… 👀). Et quand elles existent, les objets en question ne correspondent pas du tout à nos activités (heuuu… 🤔).

Je rappelle que le code NAF des marchands de biens immobiliers existe (c’est le 6810Z, ce n’est pas un numéro de téléphone rose 📞)… et que seuls 2 ou 3 autres codes NAF peuvent correspondre dans le cadre d’activités connexes.

Mais là, hmmmm… 🤨

Avoir été dans le bâtiment, ou avoir eu des sociétés de conseils, de formations, de marketing, ne suffit pas à prouver la véracité des propos tenus pour des activités de marchand de biens immobiliers.

Je sais, je sais, le monde du business est un théâtre (voire un bal masqué 🎭), certes, mais en l’occurrence, des proches m’ont dit : « Tu as vu quand même ? Ils/elles font de sacrées opérations, tu crois que c’est vrai ? »

Là, danger !

Put... Désolé de la grossièreté, mais franchement, le simple fait qu’ils aient un doute me rend dingue !!! 😡

Ces personnes sont pourtant éduquées, intelligentes, dotées d’une bonne capacité de déduction… mais là, c’est comme si le costard et la belle montre des principaux protagonistes faisaient que le doute n’était plus permis. 😕

Bien sûr, ils n’étaient peut-être pas bénéficiaires effectifs des mystérieuses sociétés qui auraient fait ces fameuses opérations (d’ailleurs, la publication sur les sites comme « Pappers » ne peut pas tracer cela jusqu’à très récemment). Bien sûr, les pactes d’associés ne sont pas publics. Bien sûr, ils ont pu arranger un peu les choses dans des SCI sans se faire prendre (la SCI, c’est pas du marchand, je le rappelle). Bien sûr, ils ont pu acheter et revendre quelques RP sans se faire rattraper par l’administration… Donc bien sûr qu’on ne peut pas tout voir.

Mais quand même, !?!

Quand ils annoncent des dizaines voire des centaines de salariés, des milliers de personnes accompagnées, des regroupements avec des centaines de participants, on devrait voir un indice ou deux de véracité, non ? 🤔

Mais là, pour ces « nouveaux » qui disent être des « anciens »… je ne trouve rien.(Ah, si, souvent on voit une immatriculation de moins d’un an d’une société MDB, histoire de dire : « Si si, j’en ai une, regardez… »).

Et je ne parle pas de leur background éducatif … Là, c’est merveilleux ! 🧐 Donc, expériences intraçables, backgrounds réels intraçables… Mouais… J’ai comme un doute.

Moi aussi, j’ai fait des choses « discrètes » pour diverses raisons, et je continue parfois à jongler avec la limite du bénéficiaire effectif… Mais depuis le 28 janvier 2010(date officielle de création d’IRIA SARL : https://www.pappers.fr/entreprise/iria-519879969 , pour ceux qui veulent vérifier), je n’ai plus fait sans société véritablement 100% MDB, assurée comme une société MDB, avec la fiscalité d’une société MDB...

J’ai signé des dizaines d’actes de cautionnement personnels auprès de financeurs bancaires, certains bien au-delà du million, qu’à l’époque d’ailleurs, je n’avais pas… 😅

Cela s’appelle prendre un risque.

J’en ai encore un paquet de documents en « souvenir » à la maison. 🗂️

J’ai déclaré les bénéfices, publié les comptes quand c’était nécessaire (disponibles sur Internet d’ailleurs), et payé tous les impôts, parfois avec un contrôle fiscal à la clé (les contrôles sont rares, mais ils existent, croyez-moi, je peux vous dire en avoir fait l’expérience). Là aussi, j’ai des souvenirs et des documents très concrets de ces échanges avec l’administration. 📄

J’ai dû expliquer des dizaines de fois à mes banquiers pourquoi je débloquais de gros montants pour des comptes courants d’associés pour financer mes propres structures qui n’étaient pas chez eux, qu’elles soient MDB ou de financement MDB, ou pour entrer dans le capital d’une opération MDB d’un copain ou d’un adhérent.

J’ai passé des nuits blanches parce que moi aussi, comme certains qui liront ces lignes, j’ai fait des affaires peu sécurisées et me suis retrouvé avec du stock à des moments où ce dernier coûtait un peu cher… un peu trop cher… beaucoup trop cher… 😬

Outre la maintenant célèbre escroquerie de 2013 dont j’ai été victime, moi aussi, comme certains qui liront ces lignes, je me suis retrouvé à court de trésorerie… et j’ai cherché ces fameuses techniques secrètes dont « ils » parlent.

Quel dommage qu’« ils » n’existaient pas encore … certainement ils m’auraient fourni la clé magique. 🔑✨

Au final, parfois de justesse, j’ai toujours réussi à sortir les fonds suffisants pour que l’opération ne plante personne. Je n’ai jamais payé aucun de mes prêteurs ne serait-ce qu’avec un jour de retard. J’en avais fait un point d’honneur. L’avantage : je peux aller les voir la tête haute. L’inconvénient : j’ai eu tellement de stress que parfois je faisais littéralement des plaques d’urticaires. 😓

Là, en ce moment, quand je vois ces pubs payantes ou ces posts… je sens ces plaques revenir. 😒

Je sais, je sais, c’est du business.

Mais le problème, c’est que certains vont se mettre dans des situations limites… voire très très limites (si ce n’est déjà fait). Les « ils », eux, iront très bien.

Je suis donc plus que jamais motivé à créer des clubs deals et à accélérer le développement de la FMDB.

On va essayer de faire en sorte de créer des associations gagnantes entre des néo, certes forces de travail, et des sachants(ceux qui ont déjà signé des vrais actes de cautionnement, débloqué des vrais fonds, subi des vrais contrôles, fait des marges pas toujours bonnes, qui ne prétendent pas avoir de recette totalement miracle mais qui savent qu’avec persévérance et quelques petites techniques, on finit par emporter de belles affaires, même si elles n’ont pas 100 % de marge…). 💪

Bref, mon défi de la rentrée(thème de la rencontre FMDB du 13 septembre prochain) : monter une équipe d’expérimentés partants pour s’associer avec des moins expérimentés et vivre des aventures équilibrées, à tous les sens du terme.

Quant aux autres, les « ils »… et bien je les remercie de cette remotivation 😉✊✊✊

Bonne semaine à tous ;)

Vous le savez déjà, entre clubs deal, associations directes dans l’INFIM, MDB Partners, des sociétés directement MDB, WIIM AI... j’ai un paquet d’associés.

Et bien sûr, j’ai aussi des sociétés dont je détiens 100% des parts.

🧐 Mais vous savez quoi ? Ça m’ennuie…

Au début, je suis devenu investisseur immobilier puis marchand de biens parce que j’aimais le « jeu ». Mais, comme tout jeu, il devient vite lassant quand on y joue seul.

S’associer, c’est du sport ! 🏋️♂️ Certes, ce n’est jamais un long fleuve tranquille, mais après 15 ans d’associations diverses, je suis fier de pouvoir dire que je suis encore ami avec tous mes associés, actuels ou passés. Que ce soit sur des affaires ponctuelles ou sur des développements plus conséquents, que l’on ait réussi ou pas à atteindre les objectifs, que l’on ait eu ou pas des divergences de points de vue stratégiques.

Sur la photo, vous voyez Florian Diguet (le plus vieux, l'autre c'est Layan, son fils donc associé indirect :)), mon associé de l’INFIM avec Thomas Danset (et bientôt d’autres).

Notre rencontre ? Elle s’est faite grâce à une annonce de recrutement un peu particulière : « cherche un futur associé ». Pareil pour IRIA, qui appartient désormais à Julien Filipe — une autre rencontre née de cette manière.

💼 Pourquoi s’associer ?

Certains pourraient penser que je m’associe pour en faire le moins possible… Et bien, c’est en partie vrai ! 😅 Mais je connais ma valeur ajoutée, et je sais que s’entourer de forces de proposition, d’intelligence, de regards neufs, d’avis et de visions différents crée, la plupart du temps, une force collective et une puissance de développement que l’on ne pourrait pas atteindre seul.

🔍 L’association, c’est aussi partager les risques. Un associé est un « égal » dans la prise de risque, ce qui est fondamental. Bien sûr, l’égalité ne se mesure pas uniquement en termes financiers. Elle peut résider dans des compétences techniques, des fonds, du temps consacré au développement, ou même dans la capacité à quitter un confort que l’autre n’est pas prêt à abandonner.

Maintenir l’équilibre dans une association, c’est un exercice complexe. 🎢 Pourtant, si mes associés continuent à me parler, ce n’est certainement pas grâce à mes talents d’empathie ou de management (je n’en ai pas beaucoup). Plus probablement, c’est parce que, chaque fois qu’une situation injuste semble s’installer, nous avons eu le courage de la verbaliser et de corriger le tir.

❗ Ne laissez pas les non-dits ruiner une association. Trop souvent, les associations se brisent parce que personne n’a eu le courage de provoquer une discussion difficile. Il est essentiel de border les choses dès le départ avec des pactes d’associés solides, de normaliser les échanges réguliers, de ventiler les fruits différemment si nécessaire, et de prévoir des moments formels de dialogue.

L’association, c’est une famille business. 👨👩👧👦 Comme dans toute famille, les aspects juridiques, comportementaux, et les règles de fonctionnement sont cruciaux. Les moments de délivrance psychologique aussi. Une injustice, si elle est discutée, peut être corrigée. En revanche, si elle perdure, gare au retour de bâton.

👥 Pourquoi l’association dans les affaires immobilières ?

S’associer dans le domaine des opérations de marchand de biens permet de diluer les risques, de partager les ressources et de bénéficier de l’expertise collective. Dans un marché tendu comme celui que nous connaissons actuellement, l’association devient un véritable levier pour avancer et réussir là où d’autres échouent. Rien n’est parfait, mais je ne cherche pas des associés parfaits. Je cherche des associés qui me complètent.

Ce que je peux apporter :

✅ De l’expérience

✅ Des fonds

✅ Des idées et une analyse rapide

✅ Mon jus de cerveau là où c’est utile

✅ Une épaule pour relativiser des situations difficiles

✅ Un excellent compagnon de fête pour célébrer nos réussites 🥳

Ce que je ne peux pas apporter :

❌ Beaucoup de temps

❌ Des conseils sur le management

❌ La rigueur pour conduire une opération

❌ Un soutien psychologique, car je manque d’empathie 🙄

Alors, qui veut être mon associé ? 🤔

À bientôt, chers amis ! 😉