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5 erreurs fréquentes dans le financement d’opérations de marchand de biens (et comment les éviter)

  • par Eric Weiss
  • 31 oct., 2024

Le financement est l’une des étapes les plus critiques pour un marchand de biens, mais c’est aussi là où de nombreux MDB font des erreurs coûteuses.

Allez j’y vais et je vous rassure dès le départ je les ai toutes faites ces 15 dernières années 😂… donc pas de panique on trouvera la solution avec FMDB FINANCEMENTS ✊!

1. Erreur 1 : ne pas anticiper les délais de financement

  1. Erreur : Sous-estimer le temps nécessaire pour obtenir un financement peut retarder le projet et même faire capoter l’achat.
  2. Solution : Se rapprocher des partenaires bancaires dès le début du projet et prévoir un calendrier réaliste pour la validation des financements. Surtout, ne pas négliger la phase de pré-commercialisation, indispensable pour sécuriser le projet. Cette étape est un gage de sécurité pour les banques, surtout pour les marchands de biens ayant moins d'expérience. Si vous avez pré vendu une partie de votre projet, c’est que vous êtes au VRAI prix du marché ! Et vous dormirez tranquille en plus.

2. Confondre financement locatif et financement marchand de biens

Erreur : De nombreux débutants pensent que leurs relations bancaires en investissement locatif vont leur ouvrir les portes du financement de marchand de biens. C'est une erreur courante.

Solution : Comprendre que le réseau bancaire dédié au retail (banques classiques pour investissement locatif) n'est pas habilité à financer les opérations de marchands de biens. Inutile de perdre du temps avec des directeurs d'agences locales ou régionales. Le financement de marchand de biens est géré par des acteurs spécialisés avec des critères très différents (et ils ne se parlent vraiment pas toujours… croyez-moi 😅) !

3. Sous-estimer les coûts de rénovation

Erreur : Ne pas prendre en compte les éventuels imprévus sur les travaux dans le plan de financement peut entraîner des dépassements budgétaires.

Solution : Toujours prévoir une marge de sécurité dans le budget travaux, en incluant les coûts annexes (frais de notaire, fiscalité, assurances). Là encore, une bonne pré-commercialisation permet d'ajuster les coûts et de limiter les mauvaises surprises. En complément, faites très attention à ceux qui vous disent « t’inquiète je te fais ça pour 800 balles du m² sans proclème parce que je suis super bon… là des fois, tu peux déjà doubler ton budget 💰

4. Ne pas intégrer un prix au temps dans les modèles économiques

Erreur : Beaucoup de marchands de biens négligent d'inclure le coût du temps dans leur modèle économique, notamment le temps de la maîtrise d’œuvre et de la commercialisation.

Solution : Il est crucial de considérer qu’un marchand de biens est un chef d'orchestre et non un agent immobilier. Certains prônent l’idée de vendre eux-mêmes leurs biens immobiliers, ce qui est une erreur catastrophique. Cela fausse la marge de manière significative, comme si la commercialisation était une activité bénévole, alors que c’est le cœur de l’activité. Il vaut mieux s'entourer d'agents immobiliers compétents pour maximiser l'efficacité et la rentabilité. Croyez-moi, bosser avec des gens qui me disent être bénévoles, cela ne me rassure pas beaucoup ! 😱

5. Ne pas penser le financement dans un cadre professionnel et sécurisé

Erreur : Beaucoup d'investisseurs négligent l'importance de présenter un projet bien structuré, avec des assurances spécifiques et un niveau de compétence démontré.

Solution : Le financement d’un projet de marchand de biens doit impérativement être pensé dans un cadre professionnel, sécurisé, avec des assurances adaptées à la structure du projet. Une démonstration claire de la compétence, du niveau de formation, et de la compréhension du système financier est indispensable dès le départ. Sans cela, le système financier rejettera presque intuitivement le dossier… ou pire encore ils vont dire « oui » et au moment de débloquer les fonds PAFFFFFF 🥵

En synthèse : le financement d'opérations de marchand de biens repose très souvent sur la sécurité d'un système, surtout pour les débutants. La pré-commercialisation est donc un élément incontournable pour convaincre les financeurs. De plus, il est essentiel d’intégrer le coût du temps dans les modèles économiques et de comprendre que le marchand de biens n’est pas un agent immobilier.

Enfin, le financement doit être pensé de manière professionnelle et sécurisée pour réussir vos opérations.

A bientôt et très bonne semaine.

Eric

par Eric Weiss 13 janvier 2025

Chers membres de la FMDB, chers partenaires et, surtout, chers TOUS !

Tous d’abord mes meilleurs vœux pour cette première newsletter de l’année.

Je sens qu’elle sera une année « pivot ».

Pivot parce que l’on commence à voir un peu de lumière au bout du tunnel, mais que le tunnel lui-même est un peu fragile. Ce qui est sûr, c’est que si vous retracez mes publications sur ce réseau depuis que j’ai commencé il y a moins de trois ans, vous verrez que malheureusement l’histoire s’est écrite comme je le pensais.

Mais pour la première fois depuis de longs mois… je suis pris d’un regain d’optimisme (peut-être naïf) mais, franchement, les indicateurs d’un redémarrage des MDB sont là (navré mais par contre pour le bâtiment, le logement au sens large, les promoteurs ou pire encore les constructeurs, disons que là cela me semble plus compliqué).

Bref nous démarrons l’année avec le moral (et c’est déjà ça !!!).

Bon, pour cette première 2025, je voudrais évoquer un peu plus en détail l’intérêt de la finance (pas de manière désintéressée parce que cela fait des mois que nous travaillons à un écosystème tout neuf, qui sera dévoilé le 31 janvier).

Commençons par revenir aux fondamentaux de la finance. Pourquoi le financement est-il crucial pour toute entreprise, et pourquoi l’est-il encore plus pour une entreprise de marchand de biens ?

La réponse est simple : la trésorerie est le carburant de notre activité. Sans financement, même la meilleure opportunité immobilière reste un simple rêve sur papier. La finance, dans son essence (ou électricité je ne veux pas ici provoquer ce débat), permet de transformer ses rêves en réalité.

Depuis toujours, la capacité à mobiliser des fonds a été le moteur du développement économique. Une entreprise qui parvient à structurer ses financements peut se développer plus vite, saisir des opportunités et sécuriser son avenir… donc produire la valeur qu’elle doit produire sur la longueur.

Cela est particulièrement vrai pour les marchands de biens immobiliers, dont les opérations sont particulièrement gourmandes en trésorerie. Contrairement à d'autres secteurs où les cycles sont plus courts, nous travaillons sur des opérations qui exigent des fonds importants sur plusieurs mois, voire années, avec des flux de trésorerie typés « montagnes russes ».

Pour la FMDB, ce n’est désormais plus un secret, nous avons fait le choix de lever des fonds pour nous inscrire dans la longueur et permettre la structuration d’un écosystème unique.

On va donc faire un paquet « de finance » en 2025.

Mais pour beaucoup, le monde de la finance reste un univers pourri où chacun essaie de gagner le plus possible au détriment des autres… Pour ceux qui pensent cela, allez un peu de réflexions.

« On peut déplacer des montagnes si l’on sait lever suffisamment de fonds. »Warren Buffett (là je sais qui est à l’origine, même si du coup, c’est discutable 😉)

Promis, je fais la mienne dans la newsletter. Bonne lecture.


La finance : un moteur essentiel

Lorsqu’on parle de finance, on imagine souvent des traders à Wall Street, des spéculateurs qui jouent avec des chiffres virtuels... et pourtant, la finance est bien plus que cela. C’est avant tout un outil au service des projets concrets. Sans financement, il n’y aurait en réalité aucun développement entrepreneurial, pas d’innovation et, si l’on se restreint à l’immobilier des MDB, ni immeubles réhabilités, ni nouveaux quartiers redynamisés.

Dans notre métier, accéder aux bons financements, au bon moment, permet :

  • D'augmenter la rentabilité grâce à l’effet de levier.
  • De préserver sa trésorerie pour d'autres projets.
  • De sécuriser des opportunités sans attendre d’avoir réuni 100 % des fonds propres nécessaires.


Exemple d’effet de levier : maximiser votre rentabilité

Prenons un exemple pour illustrer l’impact du financement sur une opération de marchand de biens :

Imaginons une opération à 1 000 000 €:

·         Si vous injectez la totalité de cette somme en capitaux propres : Résultat après frais : + 25 % de marge nette = 250 000 € Bien sûr, c’est confortable, mais... avez-vous réellement optimisé vos ressources ?

·         Maintenant, avec un financement :

  • Vous apportez 20 % de capitaux propres, soit 200 000 €.
  • Vous empruntez les 800 000 € restants à un coût, mettons, de 10 % sur la durée de l’opération (par exemple un décaissement qui coute 10% à l’année mais sur 6 mois et de frais de montage financier de 5%). Cela représente un coût de 80 000 € sur ce financement. Arg c’est cher ! Mais…

Bilan final :

  • Bénéfice net : 250 000 € - 80 000 € = 170 000 €
  • Montant injecté : 200 000 €

👉 Rentabilité sur fonds propres : 85 %

C’est toute la magie de l’effet de levier: gagner beaucoup plus en injectant moins, tout en utilisant le capital emprunté pour maximiser vos rendements.

Quant à celui qui a financé ? Et bien 10% (c’est environ le marché actuellement) si l’on choisi avec soin les meilleures opérations (entendre celles qui sont sécurisées) c’est un gain lié à son « risque » mais ce dernier est très modéré !


C’est tout le sujet qui nous a conduit à préparer une journée exceptionnelle où la finance sous toutes ses formes sera mise à l’honneur. Vous aurez l’opportunité d’écouter des spécialistes de renom, qui partageront leur expertise sur le financement des opérations immobilières et l’investissement au sens large.

Pour la première fois, cet événement FMDB s’adresse autant aux porteurs de projets, désireux d’améliorer leurs montages financiers, qu’aux investisseurs qui souhaitent comprendre comment sécuriser et optimiser leurs placements dans le cadre des projets de la FMDB (il y a une possibilité de participer à la journée uniquement).

Thématiques phares de la journée :

  • Les stratégies pour lever des fonds efficacement.
  • Les garanties et la sécurisation des investissements.
  • Le fonctionnement des clubs deals et autres solutions participatives.


Investir dans les opérations des membres de la FMDB : une opportunité unique

Nous présenterons également le Club Deal FMDB, une solution innovante pour structurer des projets tout en permettant à des investisseurs extérieurs de participer à l'aventure immobilière.

Pourquoi le Club Deal FMDB (ouvert à tous donc, même des non membres) ?

  • Disons d'abord que nous avons la chance incroyable d'être au centre d'un nombre important d'affaires... ce qui nous permet de nous payer le "luxe" de choisir les projets (vous pouvez nous faire confiance, je pense que le comité que j’ai sélectionné est parmi les plus chiants de France, heu pardon, les plus rigoureux je veux dire).
  • Un accès à des opérations exclusives: Vous pourrez investir dans des opérations qui offrent des rendement sympa sans gérer vous-même le projet.
  • Une immersion dans le métier: Vous vivrez l’aventure aux côtés de marchands de biens, en découvrant les rouages de ce secteur fascinant. On va construire une aventure commune avec une logique d’immersion.

Ce modèle est ouvert aux marchands de biens disposant de trésorerie souhaitant devenir financeurs, mais aussi et pour la première fois aux non-marchands désireux de diversifier leur patrimoine tout en soutenant des projets concrets !


FMDB Financement : une révolution pour notre écosystème

Face aux difficultés rencontrées par les marchands de biens pour accéder aux financements traditionnels, nous avons créé FMDB Financement, une structure pensée pour simplifier et optimiser le financement de vos opérations.

Nos objectifs principaux

  1. Faciliter l’accès aux financements pour tous nos membres, quelle que soit leur situation personnelle (CDI ou non, gros patrimoine ou pas).
  2. Créer un club deal structuré, où vous pourrez vous-même devenir financeur en soutenant des projets solides et sécurisés et en les suivant pas à pas, une autre façon de se former parfois !
  3. Renforcer nos partenariats avec des acteurs tels que les crowdfunders, des sociétés de portage, des banques et d'autres clubs deals.
  4. Offrir un service d’analyse et de conseil pour vous aider à structurer des opérations solides et attractives pour les financeurs.

Nous construisons donc un écosystème solide, fiable et éthique, qui se rémunère en fonction des risques, mais reste juste pour toutes les parties.


Un focus inédit : la finance islamique (et oui vous lisez bien 🤗)

Lors de l’événement, nous aborderons également la finance islamique, un modèle souvent méconnu mais riche d'enseignements.

Les principes clés de la finance islamique :

  1. Interdiction des intérêts (riba): Les prêts avec intérêts sont interdits. À la place, les financements sont basés sur le partage des profits et des pertes.
  2. Partage des risques: Les partenaires se répartissent les bénéfices et les pertes selon des règles prédéfinies, renforçant ainsi la transparence.
  3. Adossement à des actifs réels: Toute transaction doit être liée à des biens concrets pour éviter la spéculation.
  4. Investissements éthiques: Les fonds ne peuvent être investis dans des secteurs "non conformes" comme l’alcool, les jeux de hasard, etc.

Ce modèle attire de plus en plus de non-musulmans en raison de son approche transparente et éthique.

"A noter également, le Gharar : une vente « risquée » en finance islamique

“Gharar” est un terme de finance islamique qui désigne une vente risquée et dont les détails sont inconnus ou incertains.

Le gharar est prohibé par la charia, qui interdit explicitement toute transaction induisant un risque excessif dû à l’incertitude. Là i faudra réfléchir à cette notion dans nos activités, cela va être passionnant !

Mon ami et éminent spécialiste Kader Merbouh , dont l’expertise n’est plus à démontrer qui pilotera avec moi le futur groupe de travail. Il nous a envoyé notre autre ami Lionel CREPIN (Lionel tu as la pression maintenant 😂)… qui connait bien nos activités et va nous fournir toutes les passerelles que nous allons devoir envisager (une mission facile en gros).

Cela promet en tout cas d’être un programme incroyable, Lionel juste après la formidable intervention de Jérémy Orféo , notre grand manitou de la levée en club deal qui lui-même va nous expliquer comment tout cela fonctionne dans un environnement au maximum sécurisé… allez hop une pression de plus 😉.

Programme ici : https://www.federation-marchands-de-biens.fr/marseille-31-janvier-2024

Conclusion : Ensemble, bâtissons le financement de demain

Le 31 janvier à Marseille, nous allons donc essayer de réinventer (modestement quand même;)) notre manière de financer nos opérations et poser les bases d’un écosystème performant et inclusif. Cet événement est bien plus qu’une conférence : c’est une invitation à agir et à explorer de nouvelles opportunités d’investissement, ensemble !

Rejoignez-nous et construisons l’avenir avec ambition, levier et bienveillance !

À très bientôt,

Éric Weiss Président de la FMDB


PS : pardon, bien sûr ma propre citation : « un bon marchand sait repérer les opportunités, un excellent sait se faire accompagner pour les financer », Eric Weiss (c) 2025 😉


par Eric Weiss 30 décembre 2024

Chères et chers abonnés,

Ah, les notaires… ces gardiens des lois, ces arbitres des transactions, ces… casse-têtes parfois monumentaux pour nous, marchands de biens..

Que celui qui n’a jamais eu envie de secouer un notaire lève la main (ou me donne son secret) ! Mais trêve de plaisanterie, parlons sérieusement : faut-il un notaire, deux notaires, ou même trois pour réussir une opération ?

Spoiler : aucune configuration n’est parfaite. Pourquoi ? Parce qu’il y a les notaires compétents en matière de marchands de biens immobiliers (rares en réalité), les notaires récalcitrants (trop nombreux), et les notaires qui, franchement, donnent envie de se demander comment ils ont eu leur diplôme. Allez, plongeons dans un sujet avec des vérités qui ne vont pas faire plaisir à tout le monde mais bon... La vérité reste la vérité… Et si vous voulez commenter, n’hésitez pas je suis ouvert à tous les points de vue.


Un seul notaire : le rêve d’un monde parfait

Dans un monde utopique (un monde où les notaires comprendraient vraiment notre métier, tiens !), un seul notaire pourrait tout gérer : acheteur, vendeur, garanties, divisions, et j’en passe. Imaginez la fluidité : un seul interlocuteur, des échanges rapides, et des compromis préparés sans erreurs. 🌈

Mais voilà, dans la vraie vie, ça ne marche pas comme ça. Pourquoi ?

  1. Le biais de loyauté. Un notaire unique privilégiera souvent son client historique. Bien sûr ils vous diront que non… mais quand vous avez vendu un appartement sans VIR et qu’il reste parfois quelques travaux en retard (un classique), il nous est tous arrivé que le notaire du vendeur fasse un excès de prévenance pour son client historique.

J’ai des dizaines d’exemples, je vous en livre un. Il y a quelques années, j’avais vendu à un ami un très beau T4 issu d’une division pour lui faire faire un bel investissement immobilier à quelques minutes du lac Léman. Emplacement premium, configuration parfaite… idéal ou presque. Il avait son notaire de famille (riche famille du nord). Les travaux ont pris du retard et il lui a dit texto « oh avec les marchands de biens c’est dangereux car pas de garantie et blablabla… » bilan, mon ami c’est retiré de cette affaire pour un appartement qui vaut au moins le double aujourd’hui de ce qu’il allait le payer et nous avons dû trouver un nouvel acquéreur avec toute la complexité qui va avec. Vous pensez qu’il aurait défendu nos intérêts ? Non, il avait la famille du client depuis longtemps et une transaction seule à l’autre bout de la France ne l’arrangeait pas. Il avait aussi certainement l’envie, comme beaucoup, de se positionner en « sachant » alors qu’il lui manquait 90% des données pour conseiller convenablement.

  1. Les erreurs humaines. Qui ici n’a jamais vu un acte truffé de copier-coller douteux ou des clauses qui semblent sorties d’un manuel des années 90 ? 🙋♂️ Exemple classique : la TVA mal gérée dans les actes, ou encore des divisions faites à l’arrachée le jour de la signature du compromis. Un seul notaire, s’il fait comme la plupart, et qui plus est que ce n’est pas le vôtre, vous ne pourrez vraiment agir en préparation (sauf exception).

Nous avons eu des situations où carrément le notaire unique choisi refusait, par exemple, de passer les promesses de revente indispensables à la nécessaire pré-commercialisation pour lever le financement. En gros tant que « Madame la Notaire » n’était pas sûre que nous allions acheter, elle ne faisait pas les promesses. Blocage. Officiellement elle, je cite ce qui est sorti de sa propre bouche « je protège mon client vendeur ».

Mais qui est donc le client en l’occurrence ???? La vraie raison : ne pas bosser pour rien si jamais on n’achetait finalement pas. Soyons directs et clairs. Le reste tu parles…😒

Tu parles aussi d’un accompagnement quand on sait (et nous lui avions expliqué) que le financement ne pourrait bien sûr être débloqué que sur preuve de promesses de revente !!!

En gros, elle aurait pu faire tout capoter potentiellement. Ni une ni deux, nous l’avons débarrassée avec pour le coup l’appui de l’agent qui a été formidable de convaincre les vendeurs qui fallait passer avec le nôtre. Bilan : opération clôturée sans encombre et une petite histoire mignonne, une des 8 reventes a été gérée quand même par cette notaire car un des acquéreurs tenait à passer avec elle. Bref, elle aura eu donc la moitié des émoluments d’une seule revente sur un achat d’immeuble et huit reventes. J’appellerais cela le karma 😂. Quel stress pour rien en tout cas !!!

Bref, un seul notaire, c’est bien… mais seulement s’il est très bon et compétent dans NOS « exercices MDB ». Et là, je parle donc de l’exception, pas de la règle.


Deux notaires : deux fois plus de problèmes ?

Quand chaque partie a son notaire, on espère un équilibre. En théorie, cela semble idéal : chacun défend ses intérêts, et tout le monde est content. Sauf que…

  1. Ils ne se parlent pas. Oui, vous avez bien lu. Les échanges entre notaires sont souvent inexistants ou arrivent à la dernière minute, comme si les délais n’étaient qu’une suggestion.
  2. Les conflits inutiles. L’absence de dépôt de garantie, une clause mal rédigée ou une division approximative peuvent devenir des montagnes quand les notaires refusent de collaborer… parfois tout simplement car l’égo l’emporte sur la raison et l’intérêt des clients.
  3. La lenteur. Chaque notaire attend parfois que l’autre fasse le premier pas, et vous voilà à jongler entre des rendez-vous qui n’avancent pas…

En bref, deux notaires, c’est parfois comme avoir deux GPS qui donnent des directions opposées : frustrant, inutile, et source de retards.


Et si on ajoutait un troisième notaire ? Parce que pourquoi pas ?

Dans certains cas, un troisième notaire est impliqué, par exemple pour gérer des garanties hypothécaires. Quand nous finançons vos opérations, pour ceux qui ont pratiqué, vous savez que notre notaire va intervenir… mais en l’occurrence ce n’est que pour la prise de garantie, donc pour le troisième, pas d’inquiétude en général ce n’est pas « là » que cela coince.


Le notaire idéal existe-t-il ? Spoiler : non.

Si je devais décrire le notaire parfait, voici son portrait :

  • Un spécialiste du métier de marchand de biens. Un généraliste peut-il réaliser une excellente une opération du foie. Pour un notaire, s’il traite de tout… très souvent il n’aura pas quelques réflexes indispensables à vous accompagner comme il se doit.
  • Un visionnaire. Capable d’anticiper les besoins spécifiques d’une opération complexe, sans attendre la veille de la signature pour réagir. Appeler son confère dix fois s’il le faut, pour tout désamorcer avant le jour J. Interagir avec vous et avec eux, en transparence et en fluidité…
  • Impartial et rigoureux. Quelqu’un qui ne favorise ni l’acheteur, ni le vendeur, mais qui se concentre sur la réussite de la transaction tout en affirmant des vérités. L’exemple le plus classique est le dépôt de garantie. Soyons francs : il ne sert qu’à être stocké sans intérêt à la Caisse et Dépôts… Ce n’est pas une vraie sécurité pour personne et en MDB pro , si on laisse 50k€ sur 10 affaires on a une charge financière de l’ordre 50k€ annuel… pour rien !!! Mais c’est une vraie pédagogie qu’il faut de la part du notaire (c’est vraiment vraiment pas évident pour eux, je le comprends parfaitement, mais d’un autre côté, c’est nécessaire pour justement bosser avec des pro qui optimisent).

Maintenant, dans la réalité, il existe encore des notaires qui :

  • Ne comprennent pas notre métier. Certains nous voient encore comme des "requins de l’immobilier".
  • Travaillent à la dernière minute. Les actes sont souvent relus en urgence par des clercs peu formés, et cela se ressent.
  • Ont peur des risques. Un notaire qui refuse de passer une promesse de revente ? Oui, ça arrive, et c’est une aberration. Est-ce que travailler avec un marchand est plus risqué pour lui ? OUI ! Mais cela peut aussi rapporter plus… à tous les sens du terme !


Alors oui, certains marchands de biens ont leurs torts (ça existe, on ne va pas se mentir), mais tout n’est pas de notre faute.

Et puis, soyons clairs : les notaires ne sont pas des dieux intouchables. Ils sont là pour accompagner nos projets, pas pour les freiner. Mais pour cela, il faut anticiper, surveiller, et parfois même… les coacher. Oui, coacher un notaire, c’est possible, et parfois nécessaire.


Alors, que faire en 2025 ?

Voici mes conseils pour éviter les galères :

  1. Trouvez un notaire spécialisé. N’hésitez pas à en tester plusieurs… quitte à en avoir des différents en fonction des situations (on peut vous en recommander facilement). Pas un généraliste « trop généraliste », mais un expert qui connaît les subtilités de notre métier.
  2. Anticipez chaque détail. Ne laissez rien au hasard : absence de dépôt de garantie, divisions sommaires, TVA… Tout doit être clair avant même la première réunion avec le notaire « d’en face ». Il faut comprendre qu’actuellement tout le monde est un peu stressé… vendeur, agents… notaires, donc prenez le temps de faire « bien » (je vais d’ailleurs commencer par moi-même parce que je pense avoir été mauvais ces derniers temps 😊).
  3. Restez vigilant. Vérifiez que les notaires impliqués communiquent entre eux, sinon faites-leur un petit rappel (avec fermeté, si nécessaire).


Bonus : les leçons de 2024

En cette fin d’année, je repense à trois affaires où des blocages notariaux ont failli tout faire capoter. Grâce à l’expérience (et beaucoup d’énergie), j’ai-je pense réussi à sauver presque tous les projets, mais à quel prix ? Tant de temps et d’efforts auraient pu être évités avec une meilleure anticipation et des interlocuteurs plus compétents.

Alors, en 2025, pas question de revivre ces situations. Nous sommes sur les starting-blocks avec un cap clair : croissance, professionnalisme, et contrôle renforcé. La confiance, c’est bien, mais le contrôle, c’est encore mieux. Plus que jamais, vous pourrez compter sur la communauté FMDB


Vers une année 2025 ambitieuse 🚀

Nous allons créer FMDB Légal dans l’écosystème. Il y aura des conseils gratuits de notaires. Pourquoi, parce que plus que jamais c’est nécessaire !

Et pour cette nouvelle année, je vous souhaite donc :

  • Des transactions fluides (oui, on peut rêver).
  • Des notaires compétents (heureusement ça existe largement !).
  • Et surtout, des affaires florissantes, car notre métier est passionnant et son sens dépasse largement le simple gain financier (même si cela reste très important 😅 !).

Très bonnes fêtes à toutes et tous, et rendez-vous en 2025 pour une année riche en succès !

Éric Weiss Président de la FMDB www.fmdb.fr

par Eric Weiss 23 décembre 2024

Quand j’ai commencé à enseigner à l’université, je n’avais ni l’expérience d’un enseignant confirmé, ni parfois la maîtrise totale des matières que je devais transmettre. Je me sentais parfois en équilibre sur un fil, entre la légitimité et l’imposture. Pourtant, cette situation m’a permis de découvrir une vérité essentielle : enseigner, c’est avant tout une posture, un état d’esprit, et non une question d’expertise absolue. 😊

Si tu fais une erreur dans tes affaires, tu apprends.

J’ai eu droit à des tentatives de redressement en TVA (là j’ai toujours gagné), à des contrôles pour vente à soi-même (là j’ai perdu), à des dizaines de procès divers, sur des questions de refus de vendre, de problème avec mes maîtres d’œuvre, sans oublié le temps où je faisais de l’investissement immobilier en masse, source de réjouissance sur les expulsion de locataires indélicats et autres plaisirs avec des copropriétés… Mais le prix de ces expériences donne le vertige (là je pense en millions en ce qui me concerne arg.

Si tu fais plein de formations, tu apprends.

J’ai suivi des formations nombreuses, initiale avec une agrégation d’économie gestion, plein de livres sans image, mais aussi de nombreuses formations dans des domaines d’expertises variés, dans différents pays…

Mais…

Là où j’ai certainement le plus appris, c’est en apprenant aux autres !!! Là quand tu dis des conneries, cela finit par se voir un peu… et ce n’est pas terrible. Tu dois donc clairement apprendre à vérifier ce que tu vas dire… et ça dans la vie normale, ce n’est pas si clair.

Cette réflexion dépasse largement le cadre de l’enseignement. Elle s’applique aussi à nos opérations de marchands de biens immobiliers et à l’entrepreneuriat en général.

Dans ce métier, comme dans la transmission, l’expertise technique est précieuse, mais elle n’est pas tout. Ce qui compte vraiment, ce sont les qualités humaines : apprendre en permanence, écouter, s’adapter et inspirer.

Je développe…


L’expérience : un levier, pas une finalité

Dans le cadre du déploiement du réseau des responsables pédagogiques de zone (RPZ) pour la FMDB (Fédération des Marchands de Biens), une question légitime nous a été beaucoup posée : “Quel sera le degré d’expérience requis des RPZ dans leur zone respective ?”

La réponse que j’apporte, forte de mon expérience, est claire : l’expérience sera suffisante, mais ce n’est pas ce qui les définira, encore moins la priorité absolue.

En immobilier, nous savons tous que ce n’est pas la simple accumulation de projets qui garantit la réussite d’une opération. Ce qui compte, c’est la capacité à :

  • Coordonner les bons acteurs: architectes, notaires, géomètres, urbanistes.
  • Comprendre les besoins et les attentes des clients, des partenaires ou des collectivités.
  • Anticiper les imprévus et y répondre avec créativité.

De la même manière, un bon formateur ou accompagnant n’a pas besoin de tout savoir. Il doit savoir mobiliser les bonnes ressources, poser les bonnes questions et transmettre une envie d’apprendre et de progresser. 🚀


Transmettre : un art partagé avec notre métier

Dans nos opérations immobilières, le rôle d’un marchand de biens ne se limite pas à maîtriser la technique. Réussir une opération, c’est souvent :

  • Convaincre: qu’il s’agisse d’un vendeur, d’une banque ou d’un acquéreur, il faut savoir inspirer confiance. 🙌
  • Écouter et traduire les besoins: un bien n’apporte de la valeur que lorsqu’il répond à une attente claire : négocier avec le vendeur… négocier avec l’acheteur nécessite d’avoir VRAIMENT compris ce qu’ils veulent.
  • Coordonner des expertises variées: l’urbaniste, l’avocat ou l’agent immobilier n’ont pas besoin de tout savoir sur le métier de marchand de biens, mais ils doivent être guidés efficacement pour travailler en synergie.

C’est exactement ce que j’ai expérimenté lorsque j’ai débuté comme enseignant. Je ne pouvais pas tout maîtriser, mais je savais m’appuyer sur les ressources, les questionner, et créer un environnement où chacun pouvait progresser.

Dans nos formations à la FMDB, c’est cette même philosophie que nous voulons insuffler aux RPZ. Ils ne seront pas des encyclopédies vivantes de l’immobilier, mais des passeurs capables de structurer, d’inspirer et de guider. 🌟


Apprendre à travers ses apprenants

Une des leçons les plus précieuses que j’ai tirées de mes premières expériences d’enseignement, c’est que les meilleurs apprenants sont souvent ceux qui nous poussent à apprendre nous-mêmes.

Dans nos opérations immobilières, combien de fois un vendeur ou un investisseur nous a-t-il confrontés à des questions inattendues ? Combien de fois une situation imprévue nous a-t-elle obligés à réinventer nos pratiques, à explorer un angle que nous n’avions jamais envisagé ? 🔍

De la même manière, en tant que formateurs ou accompagnants, nous devons être prêts à apprendre des questions et des défis que posent nos apprenants. Un bon formateur ne se contente pas d’enseigner ; il écoute, il s’adapte, il évolue avec eux.

C’est un état d’esprit qui, je crois, est également au cœur de la réussite en tant que marchand de biens : savoir remettre en question ses acquis, ne jamais considérer qu’on sait tout, et rester curieux.


Un réseau d’expertises complémentaires

En réalité, nous avons tous la chance de pouvoir nous appuyer sur un réseau incroyable de partenaires : avocats, notaires, urbanistes, agents immobiliers, diagnostiqueurs… Ces experts n’ont pas tous une vision globale du métier de marchand de biens, et pourtant, leur contribution est essentielle. 🤝

C’est la même logique qui s’applique aux RPZ. Leur rôle ne sera pas d’être omniscients, mais de coordonner, relayer et structurer les savoirs pour que chaque apprenant trouve des réponses utiles et pertinentes, peu importe son niveau.

C’est une approche qui me semble essentielle dans notre métier : savoir mobiliser des compétences variées pour mener à bien un projet. La clé, ce n’est pas de tout maîtriser soi-même, mais de savoir identifier où chercher l’information, et comment la rendre accessible.


Une réflexion sur la légitimité

Je conclurai avec une réflexion sur le syndrome de l’imposteur. Je l’ai vécu en tant qu’enseignant, et je le retrouve parfois dans le regard de jeunes marchands de biens qui doutent de leur légitimité pour attaquer les bonnes affaires (et donc cherche des affaires rassurantes, souvent pas terribles en réalité).

À ceux qui se posent ces questions, je dirais donc : vous n’avez pas besoin de tout savoir pour être légitime. Ce qui compte, c’est votre capacité à apprendre, à transmettre, à collaborer et à vous remettre en question. 💡

Dans le métier MDB, comme dans l’enseignement, la vraie légitimité ne vient pas de ce que l’on sait, mais de ce que l’on fait pour progresser soi-même et aider les autres à avancer.


Un état d’esprit à partager

Que ce soit dans l’enseignement, l’accompagnement ou les opérations immobilières, tout commence par l’envie :

  • L’envie d’apprendre, même quand on croit déjà savoir. 📚
  • L’envie de transmettre, même quand on doute de soi.
  • L’envie de se dépasser, même face à l’inconnu.

C’est cet état d’esprit que nous cherchons à cultiver à la FMDB. Une aventure que je suis fier de mener, et que je suis impatient de partager avec vous le 31 janvier.

Bonne fin de semaine à tous, joyeux Noël 🎅🎄 et souvenez-vous : enseigner aux autres, c’est aussi apprendre. 🌈

Eric

par Eric Weiss 5 décembre 2024

L’autre jour, une de mes filles m’a demandé, l’air de rien : – Dis papa, combien tu gagnes ? 😅 Ouf. La fameuse question. Et là, j’ai réalisé à quel point la réponse était… complexe. Parce qu’en vérité, ce que je gagne ne se résume pas à un chiffre sur une fiche de paie. Alors, allons-y, essayons d’expliquer !


Ce que je "gagne" concrètement :

  • Mon salaire? Aujourd’hui, il correspond à celui d’un prof d’université. Très honorable. 👨🏫 Mais ce montant, sachez-le, ne couvre même pas la moitié de mes seuls intérêts d’emprunts mensuels. Alors, est-ce que je gagne vraiment cet argent ? 🤔
  • Mes investissements locatifs: Grâce à quelques décisions prises il y a des années, je bénéficie aujourd’hui d’un effet de levier. 💡 Mais là encore, ce n’est pas vraiment de la trésorerie : c’est de la recapitalisation tout au mieux. Est-ce que ça compte ? Peut-être... mais des paramètres futurs sont relativement incertains (combien vaudront les appartements à terme, quelles rénovation il faudra faire, est-ce que j'ai des impayés ou des dégradations, sont-elles bien couvertes par des assurances...).


Ce que je "gagne" avec la FMDB :

Ah, la FMDB... Mon bébé entrepreneurial. 🍼

  • En trésorerie directe ? Rien. Nada. Zéro.
  • Mais je "gagne" en réseau, en notoriété, en opportunités. Et même si 400 membres payent 1 000 euros/an, les coûts (acquisition, 4 événements/an, bureaux, salaires) laissent peu de place pour un bénéfice personnel. ⚙️ On ne va pas se mentir : tout repart dans l’écosystème. Et ça me va, car l’impact est là. 🌟
  • Pas évident de dire combien cela vaut... ou plutôt si je commence à y voir clair dans le cadre de la future levée de fonds... Je vous en parle lundi 19h lors de la réunion d'explication de la stratégie d'accélération, à suivre ici : https://zoom.us/j/99694269455


Ce que je "gagne" en tant qu’entrepreneur MDB et financeur MDB :

Là, ça devient subtil. Être entrepreneur, c’est comme jouer au poker avec son destin. 🃏

  • Je gagne en valorisation globale de ce que j’ai construit. Combien vaut une boite MDB sans marque ? Les capitaux propres accumulés peut-être et encore... Bref pas grand chose. Si cela devient un écosystème complet, pour le coup... une valeur est estimable (je détaillerai). Pour l'anecdote, j'avais suivi il y a quelques années la formation d'un professeur star d'HEC sur la valorisation des entreprises. Ma conclusion : il ne sait pas trop faire et nous non plus. A un certain moment, une entreprise vaut par la croyance de sa capacité future. En gros, sans une DeLorean lancée à 88 miles minimum pour ceux qui ont la référence, impossible d'être vraiment précis et certains. IL FAUT DONC Y CROIRE SOI-MÊME déjà !!!
  • Je gagne des dividendes… parfois. En 2024, mes affaires de marchand de biens ont bien fonctionné. Grâce à cela, je peux encore m’offrir quelques heures de vol ✈️, malgré la crise immobilière. Ca c'est le miracle de ce type d'activité dont les marges moyennes sont encore parmi les meilleures de tous les écosystèmes en France (mais le risque et la technicité qui vont avec sont à prendre en considération, ne partez pas non accompagnés !).

Mais, tout est aléatoire: 👉 Un faux pas, une mauvaise décision, et tout peut s’effondrer. 👉 Une belle levée de fonds, une valorisation réussie, et tout peut exploser.


Alors, combien je gagne ?

À mes yeux, cette question est presque absurde. 🤷♂️

  • Je gagne de la satisfaction à voir un écosystème se développer.
  • Je gagne de la résilience, car, soyons clairs, je travaille dur bénévolement pour des projets qui peuvent avoir une valeur immense… ou pas grand-chose.
  • Je gagne la liberté de construire, de rêver, de structurer. Mais combien ça vaut ? Honnêtement, je n’en sais rien. 😌

Et toi, chère fille, si un jour tu veux devenir entrepreneuse, retiens ceci : 👉 "Ce que tu gagnes n’est pas toujours ce que tu touches." 💡

Alors, la prochaine fois qu’on me posera la question, je répondrai avec un sourire : – Combien je gagne ? Beaucoup… mais pas forcément en euros. 😉

par Eric Weiss 29 novembre 2024

Bonjour à tous, chers marchands, investisseurs, partenaires (et finalement tous ceux qui ont encore un peu de fonds avant Noël),

Aujourd’hui, newsletter sur un sujet qui nous concerne tous : le financement des opérations immobilières (opérateurs comme investisseurs finalement? c'est une "équipe" si je puis dire).

Alors pourquoi ce titre un zeste provocateur ? Tout simplement parce que dans le contexte actuel, on en est là : on achète votre argent cher, très cher même. Mais avant de rentrer dans le détail, laissez-moi poser le décor avec un peu d’actualité.



Taux d’intérêt : une baisse ?

Oui, les taux d’intérêt ont légèrement baissé. Certains rêvent déjà de champagne et d’un marché immobilier relancé à 200 km/h. Mais soyons honnêtes : le marché, c’est un diesel(sans turbo, je repense à ma première voiture).

Ça redémarre, mais doucement. Et si quelques opérations se débloquent, il faut bien admettre que ce n’est pas encore la fête.

Du côté des Marchands de Biens, les affaires avancent quand bien plutôt "bien".

Les stocks pour lesquels les prix ont été ajustés trouvent preneur, mais au prix d’une compression des marges. Certaines opérations flirtent avec le zéro, et d’autres… tombent carrément dans le rouge.

Alors, pourquoi continuer ? Parce que nous sommes des passionnés, évidemment ! Mais aussi parce que, globalement, les marchands résistent. Et ça, c’est un motif de fierté.

Pour être tout à fait honnête, nous parvenons désormais à obtenir des affaires à des prix d'achat plus raisonnables, ce qui nous permet de nous repositionner sur le marché de la revente à des prix "du nouveau marché". Quand aux affaires mises en tuyaux il y a 12 à 24 mois sans sécuriser, clairement, elles sont en souffrance mais la "purge" était nécessaire (l'est encore).



Le financement : notre grand défi 2025

Vous vous souvenez peut-être d’une époque pas si lointaine où les banques déroulaient le tapis rouge pour les Marchands de Biens (je parle aux plus anciens là LOL) ? Vous demandiez un financement, et hop, le tour était joué. Un petit taux Euribor + 2,5 %, quelques frais de dossier, et vous repartiez avec un crédit sous le bras. L'Euribor était presque nul... donc la détention de stocks était sans effet ou presque.

Aujourd’hui, cette époque relève presque de la science-fiction. Les banques sont devenues frileuses, très frileuses.

Plus le projet est petit, plus elles vous regardent comme si vous demandiez un prêt pour aller sur Mars. C'est donc la double peine pour les néo des 24 derniers mois : ils visaient à tord des projets petits donc en concurrence avec les particulier (va donc négocier correctement) et quand ils trouvaient, si par malheur ils se faisaient financer... ils se retrouvent actuellement avec du stock à marge négative. Bref... Je sais je sais, je le dis tout le temps mais vraiment c'est une activité sur laquelle il faut être correctement formé et accompagné.

Résultat : les petits et moyens projets doivent se tourner vers des solutions alternatives... et se sont et vont se tourner vers des solutions alternatives.



Les solutions alternatives : portage, crowdfunding et autres...

Je passe rapidement sur la "niche" de la vente à terme (qui existe mais là aussi c'est un art à manier avec prudence et accompagnement).

Parlons de 99% dumarché : c’est là qu’interviennent des systèmes comme le portage immobilier, le crowdfunding, ou encore des clubs deal privés de prêts entre opérateurs ou avec des particuliers, des SEP, du réemploi...

En la matière, vous le savez, la FMDB a eu une politique de sélection rigoureuse des partenaires financiers alternatifs.

Pourquoi ? Parce que si ces solutions sont utiles, elles ne sont pas exemptes de risques (le risque pour "nous FMDB", pour les financeurs, pour les partenaires, et même et surtout our l'opérateur lui-même !

Voici quelques clés pour mieux comprendre :

  • Le crowdfunding: Vous empruntez de l’argent à une multitude d’investisseurs via une plateforme. En échange, vous obtenez normalement des rendements attractifs (10-12 %, bien plus que le Livret A). Simple sur le papier, mais encore faut-il sécuriser le projet pour éviter les mauvaises surprises.
  • Le portage: Une structure achète l’actif à votre place, le garde le temps que vous montiez votre projet, et vous le revend ensuite. Efficace, mais parfois encore plus coûteux à mettre en place. C'est du cas par cas.
  • Les clubs deals privés: Des réseaux fermés où les certains prêtent de l’argent à d’autres. Ça fonctionne bien, mais attention à la gestion et à la transparence (on a créée les nôtres et ils viennent en complément des autres acteurs).



Investir dans les opérations ? Tout est une question de sécurité

Investisseurs, prêteurs, vous me posez souvent la question : « Sur quel type d’opération dois-je investir ? » Et ma réponse est toujours la même : ce n’est pas tellement la structure ni le type de solutions qui comptent, mais la VRAIMENT sécurité de l’opération elle-même.

Qu’est-ce qu’une opération sécurisée ? Je démarrerais par une vision d'horreur ;) :

Si l'opérateur meurt, a un accident de vie, fait un burn-out ou que sais-je (une vie d'humain c'est toujours plus compliqué que l'on croit) IL FAUT QUE L’OPÉRATION TOURNE SANS LE MARCHAND POTENTIELLEMENT !!!

Voici quelques indicateurs plus précis :

  1. Une marge réaliste: Attention aux prévisions trop optimistes. Les travaux, les frais, les délais… tout doit être correctement chiffré. Exemple de montage qui me semblent bizarres : l'opérateur (le marchand donc) ne compte pas de frais de commercialisation en considérant qu'il fait sa revente lui-même. Oui mais le temps c'est de l'argent donc si 4% ou 5% ne sont pas prévu là-dessus, la marge est théorique... et incertaine. Idem avec les maîtrise d’œuvre. Je ne dis pas que l'on ne peut pas faire soi-même des éléments d'une opération (moi je fais jamais rien, je suis nul en plus :)) mais simplement il faut que cela soit prévu.
  2. Des garanties solides: Hypothèques, cautionnements, garanties personnelles… sans garanties, c’est comme sauter en parachute sans vérifier les attaches. Certaines affaires sont montées de telle manière que la sécurisation est évidente. D'autres sont de toute évidence "discutables". Je dirais même que l'affectif est incroyablement dangereux... Ohhhh mais cet appartement est tellement beau et je connais le coin... Pffff tu parles d'une sécurité. La pré-commercialisation, la purge de cette dernière, la rigueur sur les autorisation d'urbanisme... là oui on sécurise. Le reste c'est de l'émotionnel donc du risque potentiel. Quand on investit dans une opération immobilière, ce n'est pas par plaisir (on y habitera jamais hein).
  3. Un opérateur professionnel: Son expérience, sa formation et sa rigueur sont des gages de réussite. Si ce n'est pas "lui"... regardez qui sont ses associés et leurs expériences...

Et pour les opérateurs donc, un conseil : prévoyez tout, absolument tout. La maîtrise d’œuvre, les frais d’agence, les imprévus… Et si la marge est trop faible, soyez honnêtes avec vous-mêmes : mieux vaut retravailler le dossier que de foncer droit dans le mur. Je pense modestement avoir éviter quelques catastrophes cette année (certains ont pensé certainement que j'étais un c... parano mais en attendant, tous les projets financés par le club deal que je copilote et les affaires données à nos partenaires = 0 crash. Pas si mal avec quelques dizaines de millions d'euros d'affaires traités, à ma connaissance rien n'est dans le mur. #fierdetreparano ;)


Un peu d’autocritique… et de sagesse

À la FMDB, nous avons donc pris le parti de remanier certains dossiers mal montés, dans un esprit d'échange et conforme à notre ADN : on ne juge pas, on réfléchit ensemble aux ajustements... quitte à dire "désolé mais à mon avis ne prend pas cette affaire".

Oui, ça crée des tensions. Oui, certains opérateurs nous trouvent ou nous ont trouvé « trop prudents ». On ne s'est pas fait que des copains.

Mais croyez-moi, ils finissent par comprendre que cette rigueur est payante. Pas de stock, pas de retard de paiement, pas de casse : c’est notre fierté.

Et si je vous parle de tout ça, c’est parce que j’ai fait des erreurs, moi aussi. J’ai connu les nuits blanches, les calculs stressants, les marges qui fondent comme neige au soleil. Mais ces expériences m’ont appris une chose : dans ce métier, la prudence est un atout.



31 janvier : RDV à Marseille !

Si vous voulez approfondir ces sujets, venez nous rejoindre le 31 janvier à Marseille pour notre séminaire sur le financement des opérations immobilières.

Au programme :

  • Des techniques innovantes (et parfois surprenantes) pour sécuriser vos projets. Je ne veux pas spoiler mais on va vous confirmer quelques approches novatrices (bon on maîtrise pas bien encore mais on y travaille avec des "bons").
  • Des échanges avec des experts de la finance et des prises de garanties.
  • Une surprise que je garde encore secrète, mais qui pourrait bien modifier notre vision du financement, du moins de certains types de financements.



En conclusion, rappelez-vous : on achète votre argent super cher parce que le contexte l’impose. Mais cela ne veut pas dire de le prêter à n’importe qui. Choisissez vos partenaires avec soin, étudiez les dossiers, et privilégiez la sécurité.

Ensemble, préparons 2025 pour faire des activités de Marchand de Biens un modèle de réussite, de rentabilité… et de sérénité.

Passez une excellente fin de semaine, et à très bientôt !


Eric Weiss Président de la FMDB (et à votre service)

par Eric Weiss 28 novembre 2024

Cette semaine, j’aimerais vous partager le chemin qui m’a conduit à une réflexion stratégique majeure pour le développement de notre écosystème en lui-même !

Comme vous le savez peut-être, nous avons effectivement construit, au fil des années, un écosystème autour de la FMDB, avec du financement d’opérations de marchand de biens, de l’accompagnement et de la formation. Cet écosystème avait des marques et des structures distinctes et donc assez peu lisible sur le marché.

Or, nous avons pris la décision d’agréger ces « forces » autour de la marque FMDB, dans un esprit d’ouverture dès le départ, par la création d’une société qui va reprendre les activités « annexes et principales » de l’écosystème, au sens le plus direct et technique du terme.

Cela n’a pas été une décision facile. Or, pour occuper la place méritée, cet écosystème à besoin de carburant financier… différentes possibilités ont été envisagées et celle qui a été retenue est l’ouverture du capital de la structure centrale…

J’ai eu du mal à prendre cette décision et pourtant, elle est absolument évidente !!!

Je me suis donc interrogé sur le « pourquoi » et le « pour quoi » (bien obligé surtout quand on rentre dans la dynamique 😉).

Je vous livre donc ici quelques réflexions et quelques éléments de chemin qui, j’espère aussi, vous donnerons envie de prendre part à cette nouvelle aventure (sans mauvais jeu de mots).

Ouvrir son capital : pas naturel, mais diablement efficace

Soyons honnêtes, en France, ouvrir son capital, ce n’est pas vraiment notre truc. 😅

En général, l’entrepreneur bien français préfère garder 100 % de son entreprise ( et parfois ses 100 % de problèmes aussi, mais passons ). On se tourne souvent d’abord vers les banques, ou des financements plus classiques, vers des financements alternatifs, de l’émission d’obligation, mais plus rarement, sauf dans le cas des fameuses « start up », vers l’ouverture de capital.

Je pense, sans faire trop d’analyse de comptoir, qu’une des raisons est culturelle.

On accepte de prendre les risques, moins finalement de les faire partager (c’est aussi vrai pour les gains mais en ce qui me concerne je vous assure que j’ai plus peur du partage de risque que du partage de gains !!!).

Pourtant, on a décidé d’ouvrir.

Pourquoi ?

Parce que nous croyons que la force collective est plus puissante que le chemin en solitaire.

En accueillant des partenaires au capital, nous ne cherchons pas seulement des investisseurs : nous cherchons des alliés, des personnes prêtes à partager une vision, à croire en un projet solide, durable et structuré.

Du coup, le partage de risque devient psychologiquement « assumable » pour moi 🤗. Je pense que je pourrai dormir serein, d’autant que les prévisions de valorisation sont impressionnantes (mes associés actuels, pour la petite histoire, m’ont même convaincu de mettre des chiffres plus conservateurs parce que le potentiel est dingue en fait).

Donc, comme d’habitude, on ne promettra pas monts et merveilles. Ici, pas de fantasme de valorisation à 500 millions d’euros en trois clics et demi. Ce n’est pas notre style, comme quand je vous parle de marchand de biens (non on ne devient toujours pas millionnaire en 2 semaines 😉).

Je dois vous avouer un truc. Je n’avais même pas conscientisé la force du modèle avant d’avoir dû préparer la présentation que vous verrez lundi prochain à 19h.

Finalement, l’exercice m’a aussi contraint à affuter le plan stratégique et le balisage à 3 et 5 ans, chose que je n’aurais pas faite si nous étions restés sur la logique initiale, devenue un peu trop « tranquille » finalement !

Et oui, contrairement aux start-ups qui brillent parfois comme des étoiles filantes 🌠, nous sommes plutôt du genre constellation durable, ancrée dans le paysage, et prête à accompagner nos membres sur le long terme.

Je remercie au passage ceux qui, paradoxalement, m’ont motivé (quand on voit des choses qui nous paraissent disons… étranges… on se dit que passer la seconde vitesse semble une option plus qu’intéressante 😊).

Donc on agit en ouverture de capital, je pense, quand la motivation devient bien plus large que le pouvoir des fonds eux-mêmes (qui en réalité ne sont qu’un moyen). Elle vient du fait de construire une structure véritablement au service d’une communauté et qui peut aller bien plus loin ainsi.


Être actionnaire : un choix de cœur, pas juste de portefeuille ❤️

En en parlant autour de nous, nous avons aussi compris un élément essentiel (vraiment essentiel) : Devenir actionnaire de l’écosystème de la FMDB, ce n’est pas juste "mettre un billet et attendre que ça pousse". Non, c’est bien plus que ça. C’est :

  • Croire en un modèle collectif et solidaire: nous bâtissons un écosystème au service des marchands de biens, présent et futur.
  • S’engager sur le long terme: ici, pas de "coup rapide", mais une vision durable, structurée et ambitieuse.
  • Faire partie d’une aventure humaine: FMDB, c’est aussi un groupe, une communauté, un hashtag bien connu ( #FierdêtreMarchand ), et une envie de faire bouger les lignes dans notre secteur.

Et oui, pendant des années, j’ai même payé pour travailler ( là, vous riez, mais c’est vrai ! ). J’ai investi dans des projets en donnant de mon temps, de mon énergie, et même de mon argent, simplement parce que j’y croyais. Parfois j’y ai gagné en argent, parfois en expérience… Et aujourd’hui, c’est cette même passion que je veux transmettre à ceux qui rejoindront notre aventure.


Levée de fonds pour une NON START UP ? : une opportunité 🚀

Nous avons un rêve simple mais puissant : faire de la FMDB le pilier de la profession en France, et pourquoi pas un jour à l’international. Cette levée de fonds marque une étape cruciale dans notre développement, mais elle reste fidèle à ce que nous sommes : sérieux, engagés et bienveillants.

Alors, si vous croyez en un modèle où :

  • La lenteur est une force ( oui, construire un projet solide, ça prend du temps ),
  • Le collectif prime sur l’individuel,
  • L’impact concret l’emporte sur les promesses déceptives,

… alors, vous êtes peut-être déjà l’un des nôtres, que vous soyez déjà membre ou pas, que vous soyez MDB ou pas... peu importe 😉

Rejoignez l’aventure. Construisons ensemble un écosystème qui reflète nos valeurs : authentique, durable et profondément humain.

#fierdetremarchand ✊ #fierdecequelonmetenplace 😉

PS : si vous avez un intérêt ou une question, envoyez un mail à developpement@fmdb.fr

A très vite et excellente semaine !

Eric


par Eric Weiss 27 novembre 2024

Les 7 différences majeures entre investisseurs immobiliers et marchands de biens (et les erreurs qu’on fait en essayant de passer de l’un à l’autre)

Se lancer dans l’immobilier est déjà un défi, mais quand on cherche à passer de la casquette d’investisseur à celle de marchand de biens, les erreurs sont nombreuses. Voici les sept grandes différences entre ces deux métiers – et un guide pour éviter les faux pas qui en découlent.

1. L’art du rendement locatif vs. la chasse aux anomalies de marché

L’investisseur immobilier, comme tout bon chercheur de truffes, part à la quête du rendement locatif. Les biens doivent être rentables sur le long terme, permettant une belle performance d’exploitation. Le problème survient quand il se lance sur le marché des lots isolés, se retrouvant en concurrence avec… tous les autres investisseurs ! Pour un marchand de biens, la priorité est tout autre : il traque les anomalies de marché, les biens compliqués à vendre, ceux avec des problèmes d'urbanisme, ceux qui ont des appartements mal occupés... et c’est là qu’il crée de la valeur. Premier conseil pour éviter l’erreur : si vous cherchez de la truffe (euh… du rendement facile), restez dans votre spécialité ! Marchand de biens, c'est autant d'ennuis que de nouvelles affaires.

2. Long terme vs. rotation rapide de capital

L’investisseur est dans une logique de long terme, cherchant à optimiser ses biens et ses travaux. Un marchand de biens, quant à lui, ne pense qu’à une chose : faire tourner le capital aussi vite que possible (surtout au prix de l'argent actuel !). Il vise un retour rapide, en général doublant l’apport initial en un clin d’œil (ou presque, selon les aléas... mais disons que sur un apport à 20%, c'est clairement ce qui est visé !). Alors, si vous êtes investisseur, inutile de rêver de doubler votre mise en six mois. La patience est votre alliée et au contraire il faut voir la rentabilités sur une logique de long terme !

3. Connaître son secteur vs. tout analyser

Un investisseur immobilier connaît son secteur comme sa poche. Il recherche le bon spot pour maximiser son cash-flow, souvent dans des zones spécifiques. Le marchand de biens, lui, doit avoir une vue plus large, connaître les tendances, analyser tout le marché. Pas de localisation fétiche ici, mais un spectre large pour repérer l’opportunité, qui réside plus dans la situation technique du produit, dans son cycle de vente, dans sa spécificité et sa complexité... que dans l'endroit précis où elle se cache. Investisseur ? Vous avez le droit d’être très territorial. Marchand de biens ? Ouvrez-vous plus tant en termes géographiques que de typologies de produits.

4. Le financement traditionnel vs. les fonds alternatifs

L’investisseur immobilier va négocier son prêt avec les banques, suivant des règles bien établies (ahhhhh les fameux 35 %, les montages en SCI et autres bonheurs...). En revanche, le marchand de biens, lui, fait de plus en plus appel aux fonds alternatifs, qui se soucient peu de votre CDI ou de vos fiches de paye. Certes le coût de l'argent est beaucoup plus élevé mais on trouve toujours une solution si l'affaire est montée comme un professionnel correctement formé. Ici, ce sont les biens, la sécurité du montage lui-même et la rapidité de rotations qui comptent. Si vous êtes habitué aux banques classiques, préparez-vous à revoir votre copie si vous voulez faire du MDB (inutile même de perdre votre temps à discuter avec les agences "normales", elles n'ont pas de délégation pour traiter vos dossiers) ! Pour le reste, on s'en occupe via FMDB FINANCEMENT.

5. Vision placement vs. vision revente immédiate

La revente est au centre de l’activité du marchand de biens. Avant même de penser à l’achat, il anticipe la sortie, pré-commercialise si possible pendant le compromis et le plus vite possible. L’investisseur, lui, raisonne en termes de rentabilité à long terme. Si vous avez l’habitude de tout garder, faire de la revente rapide peut être un vrai défi (et une source d’angoisse). Par contre, n'écouter pas ceux qui vous expliqueront que c'est compliqué de pré-commercialiser... c'est pour moi presque toujours possible, même avec des situations qui pourraient paraitre mal engagées, on trouve la solution !

6. Montant limité vs. engagement important

L’investisseur aime les petits lots bien rentables. Un T1 ou un T2 dans une zone lucrative fait son bonheur. Mais pour un marchand de biens, la taille du bien importe peu (bon il fallait que je la place;)). Ce sont les processus de sécurisation qui comptent. Si vous commencez à frémir à l’idée d’un achat à 500 000 €, ne vous précipitez pas sur des opérations de marchand de biens, car en réalité ce sont les plus rentables et donc les plus sécurisantes. Quand vous approchez des montants qui justement font un peu peur aux investisseurs immobiliers classiques, la piste est bien plus "libre" et votre décollage plus rapide.

7. Rentabilité locative vs. marges sur anomalies

L’investisseur raisonne rentabilité et patrimoine. Le marchand de biens, lui, joue sur les marges, les anomalies de marché, la plus-value potentielle. Le marchand de biens peut acheter pour revendre à un investisseur locatif, chacun y trouvant son compte. Si vous pensez en termes de revenus locatifs à chaque bien visité, restez dans votre zone de confort ! Par contre, rien ne vous empêche, au travers notamment de clauses de substitutions partielles bien rédigées dès le compromis d'achat, de vous faire plaisir en gardant des lots rentables chemin faisant... On peut donc assez simplement, avec un bon accompagnement juridique et technique, allier les plaisirs.

En conclusion:

Les investisseurs et les marchands de biens ont des approches différentes. Il est possible de passer de l’un à l’autre, mais avec une bonne préparation. Le chemin est semé d’embûches, mais en comprenant bien ces différences, vous pourrez éviter les pièges courants. Et rappelez-vous : chaque métier a ses règles et ses techniques ; alors si vous sautez le pas, soyez prêt à apprendre, une formation parait parfois chère ou compliquée... c'est une des raisons pour lesquelles nous allons faire passer l'INFIM dans FMDB FORMATION (objectif rendre cela accessible à tous) ! Mais imaginez ce qu'avoir été peu ou mal former pourrait vous couter (en MDB on parle vite en dizaine voire centaines de milliers d'euros).

Avant de se quitter, relisez encore le dernier point et notamment les clauses de substitution partielles car je suis toujours très étonnés qu'aussi peu d'acteurs ne maitrise cela alors même que c'est un outil puissant des affaires marchands (ou investisseurs d'ailleurs).

Dites-moi en commentaire si vous les utilisez et comment, ou posez vos questions (car j'ai demandé à main levée lors de notre dernière rencontre FMDB, et peu de MDB sur les 200 présents y avaient déjà eu recours). Je ferai une visio là-dessus pour les membres très prochainement.

A très bientôt,

Eric

par Eric Weiss 6 novembre 2024

Cher(e)s confrères, partenaires, et apprenant(e)s,

Nous l’avions évoqué, nous allons le faire…

Notre objectif :

Devenir la structure de référence en France qui intègre tous les services indispensables à la réussite des marchands de biens (MDB), des néo-MDB comme des futurs MDB ou encore des opérateurs expérimentés. Nous visons à être le premier véritable label français, notamment en financements et en formation, avec une communauté soudée par des valeurs de sérieux et de bienveillance, tout en avançant avec force et détermination.

Dans un contexte de marché perturbé mais aussi porteur d'opportunités, nous ne sommes plus là pour plaisanter : l’accompagnement que nous offrons est conçu pour faire réussir ses membres dans un écosystème actuellement plus compliqué.


1 - Première naissance : la structure « FMDB formation », produit de la fusion entre l’INFIM et le volet formation séminaires de la FMDB actuelle

Notre ambition : écarter les imposteurs, communiquer et élever au bon niveau les vrais marchands ou futurs marchands.

Nous offrirons des formations exclusivement qualifiantes, dispensées par des experts reconnus : des avocats, notaires, experts-comptables et spécialistes chevronnés, mais surtout, des marchands de biens vraiment expérimentés.

Loin des « experts autoproclamés » qui n’ont jamais vu la réalité d’un marché difficile, les formateurs intervenant au sein de FMDB Formation ont traversé des cycles économiques complets, bien avant la frénésie de 2018 jusqu’à 2023, ou ont des cursus de formations eux-mêmes reconnus… Les « autres » ont appris à piloter par vent calme et conditions exceptionnellement bonnes (voir ci-après).

Aujourd’hui il faut apprendre à piloter avec du vent de travers et contourner les nuages.

D’où cette première lettre ouverte à la Communauté des Professionnels de l’Immobilier et du Marchand de Biens, ainsi qu’à tous ceux qui veulent nous rejoindre de tout horizon.

Aujourd’hui donc, avec la fusion des expertises de la FMDB et de l’INFIM, nous avons le plaisir de vous annoncer le lancement de FMDB Formation.

Se positionnant comme un centre de formation unique, conçu pour être LA référence en France dans le domaine de la formation pour les métiers de l’immobilier et du marchand de biens, FMDB Formation aura pour mission de former, dans un discours de vérité, de futurs marchands de biens et de dispenser des modules de perfectionnement sur des thématiques pointues aux opérateurs déjà actifs.

Chaque formation sera bien sûr dispensée également dans un esprit de sécurisation et donc d’accès au financement, cher à nos activités sans mauvais jeu de mots…

Pourquoi cette fusion ?

Face à l’émergence de nombreux centres de formation ces dernières années, nous avons tous été témoins de l’apparition de “pseudo-experts” qui ont rarement connu un marché en crise et dont l’expertise prétendue repose, lorsqu’elle est réelle et non fictive, sur une période de prospérité économique. Ces nouveaux acteurs offrent des formations qui, bien souvent, ne répondent pas aux attentes réelles du marché actuel et futur.

Fort de ce constant, la FMDB Formation entend rétablir l’exigence, l’intégrité et le savoir-faire nécessaires à la réussite des professionnels.

Les promesses de FMDB Formation :

Nous ne ferons aucun compromis sur la qualité de nos formateurs et responsables pédagogiques. Nous nous engageons à sélectionner rigoureusement nos intervenants, dont les qualifications seront vérifiées et dont les « vrais » parcours seront toujours transparents pour nos participants.

Nous vous garantissons également :

Un accompagnement pour la validation des acquis de l’expérience, afin d’obtenir un MBA en management des opérations immobilières de marchands de biens.

Un appui via notre entité FMDB Financement, notre deuxième création autour de la FMDB, offrant ainsi la possibilité de monter des dossiers solides et finançables, en toute sérénité.

La mise en place d’un réseau uni autour de valeurs fortes et partageant l’envie de réaliser des opérations et de vivre des moments humains privilégiés lors de sessions organisées régulièrement, ce qui reste le cœur même de la FMDB que vous avez toujours connue.

Nos objectifs, clairs et ambitieux :

Nous travaillons à faire reconnaître ce MBA en niveau 7 au RNCP, afin d’ériger une norme pour le secteur. Ce diplôme deviendra peu à peu un quasi incontournable, non seulement pour la reconnaissance des compétences, mais aussi pour garantir un accès aux financements adaptés.

Ensemble, nous devons barrer la route aux opportunistes sans ancrage dans la réalité du marché, et offrir à chacun l’opportunité d’accéder à des formations sérieuses, encadrées par des experts compétents. Nous allons explorer de nouvelles niches telles que l’achat-revente d’hôtels, de patrimoines de fondations, de terrains à valoriser par les énergies renouvelables… avec un souci constant de professionnalisme et d’innovation.

FMDB FORMATION, ainsi née, cumule dès à présent plus de 100 heures de formations déjà disponibles en ligne pour un prix « juste » !

Elle donne également systématiquement accès à 5 consultations gratuites et personnalisées d’experts (avocats, fiscalistes, experts-comptables, notaires, experts MDB généraliste, urbanistes, experts MDB de spécialité…), ce qui est tout simplement unique et entre dans cette logique de bousculement de cet univers devenu complexe pour tous les apprenants, ternissant l’image même de cette respectable activité.

Nous entrons également dans une démarche, au côté de nos futurs responsables pédagogiques de zones, de multiplication d’actions de formation en présentiel sur des lieux plus proches du domicile de chaque apprenant.

Nos responsables locaux auront la charge de déployer le programme travaillé collectivement au national, mais avec une logique de réseaux locaux chers à l’ADN même de la FMDB.

Nous avons travaillé sur des outils pédagogiques mutualisables et une communication nationale qui viendra asseoir le succès des formations présentielles de terrain, pilotés par nos « RDZ » FMDB FORMATION.

Le recrutement de ces responsables de zone démarrera dès la fin de l’année… et d’ailleurs au passage, je lance par la présente un appel à candidature !

En conclusion, nous vous invitons à rejoindre ce mouvement, bien au-delà du fait « d’apprendre », pour une formation authentique et exigeante, au service de la performance et de la croissance de vos compétences.


2 - Deuxième naissance FMDB FINANCEMENT : tous les projets correctement montés doivent désormais trouver un financement adapté, nous ne lâcherons rien là-dessus !

Nous vous offrons dès maintenant un accès aux financements du réseau grâce à des partenariats de haut niveau et un fonds de soutien interne puissant, pour vos opérations, qu’elles soient classiques ou audacieuses, de débutants ou d'expérimentés.

La vision est claire : désormais aucune opération structurée par un membre, faite selon les véritables règles de l’art des marchands ne devra souffrir d’un manque de financement !

La FMDB FINANCEMENT va ainsi venir réunir nos partenariats actuels et futurs (déjà nombreux !) avec également la création d’un club deal interne pour devenir une force incontournable. Même les apports pourront être pris en charge en fonction de la maturité des dossiers qui nous seront présentés (attention je ne dis pas tout le monde, on ne vendra jamais de rêve !).

Nous ne parlons donc pas de rêvasseries là-aussi : cette nouvelle structure, coordonnée entre membres par une équipe ultra qualifiée (dont un bonne partie de membre bénévoles mais très expérimentés de la FMDB actuelle), garantira l’accès aux meilleures opportunités financières.


Pour soutenir ce projet, pour ceux de la communauté qui le voudront, nous lancerons donc prochainement une levée de fonds auprès des membres de la FMDB, pour :

-         D’une part entrer au capital de la structure de tête « FMDB France SAS », nouvelle entité juridique qui pilotera l’écosystème FMDB.

-         D’autre part, financer un club deal dans une logique d’ « orfèvrerie », venant en renfort lorsque nécessaire.

Ceux qui sont intéressés peuvent d’ores-et-déjà envoyer un simple mail à developpement@fmdb.fr !

L’objectif de la levée de tête est simple :

-         mettre en place rapidement une communication audacieuse,

-         des recrutements pour piloter chaque apprenant ou chaque affaire présentée,

-         des créations et acquisition de logiciels pour faciliter chaque actions nécessaires, mis à disposition des membres, des apprenants, des financés, des financeurs.

En conclusion, nous sommes prêts... Et vous ?

C’est autour de cette volonté historique de la FMDB, fédérer un écosystème dans un discours de vérité et de performance, que nous proposons à chacun de rejoindre le mouvement aujourd’hui en marche ! #fierdetremarchand ✊

Et bien sûr bonne semaine à tous... et j'en suis sûr à la semaine prochaine en visio et fin janvier lors de la grande rencontre nationale à Marseille!



par Eric Weiss 28 octobre 2024

Pourquoi j'ai attendu aussi longtemps ?

Je suis Eric Weiss, président de la Fédération des marchands de biens et professeur à l'Université Savoie Montblanc. J'ai eu la chance de voyager, d'accomplir de nombreux projets dans l'immobilier, d'enseigner, de créer des séminaires et concours internationaux. J'ai connu des succès considérables, mais une question me taraude : pourquoi n'ai-je jamais véritablement développé ce que j'avais déjà impulsé ?

Petite réflexion de la semaine.

Quand on est fils de postier, comme moi, nos croyances limitantes sont souvent décuplées. La recherche de sécurité devient omniprésente, presque instinctive. Mon grand-père, un émigré italien très catholique, a aussi joué un rôle majeur dans mon éducation. Il m’a transmis des valeurs de modestie, d’humilité, et de respect, ce qui, bien sûr, a renforcé mon sens du devoir. Mais cela a également imposé une vision conflictuelle de la réussite. Dans la culture judéo-chrétienne, l'argent est souvent perçu avec méfiance, voire comme un tabou. J'ai grandi avec l'idée que réussir ostentatoirement pouvait attirer la détestation, une sorte de "syndrome de la réussite honteuse". Réussir, oui, mais sans trop en montrer, sans se vanter, sans s’exposer à l'admiration ou, pire encore, à la jalousie. Cette éducation a forgé une peur presque inconsciente de la réussite. Oui, la réussite financière peut provoquer un sentiment de malaise, voire d'indignité, dans une société où l'argent est souvent jugé socialement suspect.

J'ai traversé des périodes où j'aurais pu m'exposer plus, viser plus haut. J’aurais pu, par exemple, développer la société Iria que j’avais créée en réseau de franchises, mais à la place, j’ai préféré vendre mes parts pour quelques centaines de milliers d’euros. Cela aurait pu sembler beaucoup à l'époque, mais avec du recul, c’était bien peu par rapport à ce que j’aurais pu viser. J’avais planté des graines fertiles, mais je n'ai pas eu le courage de les faire prospérer.

De la même manière, j'ai fondé la FMDB sans trop de prétentions, en me disant que je pourrais gérer quelques opérations avec des "amis membres" sans trop me prendre la tête. Je m’imaginais travailler le moins possible, mais en réalité, quand quelque chose me passionne, je m'y investis pleinement. La FMDB aurait pu rapidement devenir un acteur majeur, mais je l'ai maintenue dans un cadre modeste, en limitant son expansion. Pourtant, j'avais toutes les cartes en main pour faire de cette structure un pilier de l'écosystème des marchands de biens. Petit à petit, j’ai commencé à intégrer des activités complémentaires, comme le financement des opérations des autres. Ces initiatives, discrètes, m'ont rapporté des dividendes, mais je n'ai jamais osé les affirmer comme faisant partie intégrante de la FMDB. Pourquoi ? La peur d'être perçu comme quelqu'un qui cherche à gagner de l'argent !

Aujourd'hui, à l’aube de mes 50 ans, je me rends compte qu'il est temps de lever ces croyances limitantes, pour moi-même bien sûr mais aussi pour tout l'écosystème qui dépend de moi. Il est temps d’assumer le potentiel de la FMDB et d'aller plus loin. Je suis prêt à développer, à recruter, et à lever des fonds (préparez vos chéquiers, je vous en dis plus très rapidement). Peut-être échouerons-nous dans cette levée de fonds. Peut-être qu’elle ne servira pas mes intérêts autant que je l'espère. Peut-être elle n'aura pas l'impact sur l'écosystème que j'en espère. Mais cette fois-ci, je suis prêt à l’assumer. Je ne vais plus m'arrêter à des petites étapes modestes ou à des objectifs intermédiaires. ON VA Y ALLER FRANCHEMENT !

Comme dans l'aviation, où j'ai toujours pris des responsabilités sans me soucier de l'image extérieure, je vais désormais appliquer la même approche à mes affaires. Piloter un avion implique d'être en phase avec le plan de vol, de connaître le carburant nécessaire pour atteindre sa destination, et d'accepter que parfois, il faut viser plus haut, aller plus loin. Je suis maintenant prêt à être le commandant de bord de cette fusée. Il est temps de concilier ambition, bienveillance, et intérêts personnels. Car, si l’on ne prend pas soin de ses propres intérêts, la démotivation finit par s’installer et entraîne tout un écosystème dans une pente descendante.

Je vais donc faire décoller cette fusée avec vous, en tant que pilote pleinement assumé.

Bonne semaine à tous, Avec toute mon affection, Eric

par Eric Weiss 25 octobre 2024

Pourquoi j’adore recruter des profils entrepreneurs, futurs entrepreneurs, ou ex-entrepreneurs… tout particulièrement s’ils ont connu des difficultés… !

Dans le monde des affaires, on parle souvent d’esprit entrepreneurial, d’agilité et de résilience. Mais lorsqu’il s’agit de recrutement, ce n’est pas toujours le premier réflexe. Pourtant, s’il y a bien un type de profil qui coche toutes les cases, ce sont les entrepreneurs… et encore mieux : les ex-entrepreneurs. Oui, vous avez bien lu ! Ceux qui ont osé, tenté, et parfois même échoué. Et devinez quoi ? J’adore recruter ce genre de profils, surtout lorsqu’ils ont connu quelques turbulences en chemin.

Pourquoi ? Parce que l’échec, c’est le meilleur MBA du marché. Pas besoin d’investir dans des années d’études coûteuses. Une bonne petite chute (ou deux) suffit à forger un individu. Ceux qui ont monté une boîte, vu les ventes plafonner à… zéro (ou presque), vécu la compta qui explose à la fin du mois, ou géré des clients plus exigeants que leur belle-mère, sont rodés. Ils ont affronté les tempêtes, essuyé des refus, et découvert que parfois, la chance n’est pas toujours de leur côté.

Steve Jobs, avant de devenir une icône avec Apple, Steve Jobs a été viré de sa propre entreprise en 1985 après un conflit avec le conseil d'administration. Il a ensuite lancé une autre entreprise, NeXT, qui n'a jamais vraiment décollé commercialement. Jobs a dû patienter avant qu'Apple ne le rachète et qu'il ne revienne à la tête de la société pour la transformer en géant technologique.

Henry Ford, avant de créer la célèbre Ford Motor Company, a échoué à plusieurs reprises avec des entreprises automobiles comme la Detroit Automobile Company. Ford a persisté malgré ces échecs initiaux, réinventant ses modèles de production et d'organisation pour enfin connaître le succès avec la production de masse de la Ford Model T.

Walt Disney  a été licencié par un journal pour « manque d’imagination et de bonnes idées ». Avant de fonder Disney Studios, il a lancé une première entreprise d’animation, Laugh-O-Gram Studio, qui a fait faillite. Mais cela ne l’a pas empêché de persévérer et de fonder l’une des marques les plus emblématiques au monde.

Ce que les profils entrepreneurs savent :

Ils savent ce que signifie la vraie pression.

Pas celle du genre “finissez ce rapport avant 17h”, non, la vraie : celle qui pousse à se lever à 5h du matin pour sauver son entreprise ou à devoir annoncer à son équipe que la trésorerie est à sec. Ces expériences sont précieuses, car elles créent des professionnels polyvalents, adaptables et surtout, pragmatiques.

Chez les marchands de biens et plus globalement dans l’entreprenariat immobilier, ceux qui ont connu les crises savent particulièrement bien ce que cela veut dire « être à sec ».

Être à sec de trésorerie, cela veut dire avoir travaillé des mois sur un dossier, avoir embarqué avec soi un écosystème, des partenaires, des salariés, des prestataires passés et futurs… et voir une affaire s’effondrer peu à peu en courant après des capitaux qui deviennent alors plus précieux que des pépites d’or. C’est devoir expliquer à son mari ou à sa femme que le choix était de le bon mais qu’en fait… il n’y aura pas de quoi passer le cap. C’est voir le compte en banque familial potentiellement bloqué. C’est dire aux enfants, cette année on part en vacances chez nous… Mais fort heureusement, c’est assez tellement de positif !

Actuellement, vous le savez, la fabrique à « professionnels mal préparés » des gourous de l’immobilier et de leurs promesses fantaisistes a créé une horde de personnes dans ces situations… et ce n’est pas encore prêt à s’arranger.

Alors sont-ils fichus ? CERTAINEMENT PAS !

Un entrepreneur qui a connu des difficultés a appris des leçons que même les meilleurs professeurs et consultants n’enseignent pas : la vraie gestion de crise, la capacité à rebondir après un échec, et surtout, à penser out of the box quand tout semble perdu.

C’est ce type de mentalité que j’apprécie, car elle se transpose parfaitement dans un rôle d’associé voire de salarié.

Pourquoi ?

Parce que ces profils sont les rois et reines de l’adaptabilité. Rien ne les effraie. Ils savent pivoter, trouver des solutions inédites, et n’ont pas peur de remettre en question des process. En gros, ils sont un peu comme le couteau suisse de votre équipe.

Et le mieux dans tout ça ? Ils savent que rien n’est jamais acquis. Ils ont appris que chaque victoire est éphémère et que l’échec n’est qu’un tremplin pour mieux sauter. Alors, quand ils rejoignent une entreprise, ils arrivent avec cet état d’esprit. Ils ne sont pas là pour faire de la figuration : ils sont là pour contribuer, innover et transformer l’expérience de chacun.

Bref, quand je recrute ou m’associe avec un ex-entrepreneur, je recrute bien plus qu’un CV rempli d’expériences variées. Je recrute une personne qui a appris à se relever après, parfois, avoir été mise à terre. Une personne qui sait que la résilience, ce n’est pas juste un joli mot à placer en entretien, mais une compétence essentielle pour avancer. Une personne qui, au-delà des diplômes, a du vécu et, surtout, une énergie contagieuse pour propulser toute l’équipe vers de nouveaux sommets.

Beaucoup de mes collaborateurs et associés passés, actuels (et futurs 😉) se reconnaitront dans cette newsletter et je les remercie.

Nous allons traverser une période de grande mutation socioéconomique. Pour ceux qui sont encore dans le déni, attendez un peu, de toute manière la vérité arrive.

Pour autant, j’ai fait ces dernières semaines un choix à contre-courant : accélérer encore plus !!!

Je vous ferai part une autre fois des raisons profondes de ce choix mais disons que je vais recruter, lever encore plus de fonds, restructurer… notamment en m’entourant justement de ces entrepreneurs à qui il n’a pas manqué grand-chose pour réussir. J’espère pouvoir les associer rapidement, au sens du développement comme au sens propre.

J’espère qu’ensemble, avec tous ceux qui suivront notre mouvement, nous parviendront à transformer les difficultés en réussites.

Que dis-je j’espère… ?

J’en suis certain en fait.

Le financement ne sera bientôt plus un problème pour nos structures et ceux qui m’auront suivi.

La formation et la préparation seront adaptées à ces conditions nouvelles.

L’esprit de corp sera redéveloppé dans cette optique… et la priorité aux profils entrepreneurs sera donnée.

Alors, la prochaine fois que vous croisez le chemin d’un entrepreneur, ne regardez pas son bilan comptable ou ses échecs. Regardez ce qu’il a appris en chemin. C’est cela qui compte ! Vous ne serez pas déçu(e).


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