Faut-il un notaire, deux notaires, ou même trois pour réussir une opération MDB ?

Chères et chers abonnés,

Ah, les notaires… ces gardiens des lois, ces arbitres des transactions, ces… casse-têtes parfois monumentaux pour nous, marchands de biens..

Que celui qui n’a jamais eu envie de secouer un notaire lève la main (ou me donne son secret) ! Mais trêve de plaisanterie, parlons sérieusement : faut-il un notaire, deux notaires, ou même trois pour réussir une opération ?

Spoiler : aucune configuration n’est parfaite. Pourquoi ? Parce qu’il y a les notaires compétents en matière de marchands de biens immobiliers (rares en réalité), les notaires récalcitrants (trop nombreux), et les notaires qui, franchement, donnent envie de se demander comment ils ont eu leur diplôme. Allez, plongeons dans un sujet avec des vérités qui ne vont pas faire plaisir à tout le monde mais bon... La vérité reste la vérité… Et si vous voulez commenter, n’hésitez pas je suis ouvert à tous les points de vue.

Un seul notaire : le rêve d’un monde parfait

Dans un monde utopique (un monde où les notaires comprendraient vraiment notre métier, tiens !), un seul notaire pourrait tout gérer : acheteur, vendeur, garanties, divisions, et j’en passe. Imaginez la fluidité : un seul interlocuteur, des échanges rapides, et des compromis préparés sans erreurs. 🌈

Mais voilà, dans la vraie vie, ça ne marche pas comme ça. Pourquoi ?

1. Le biais de loyauté. Un notaire unique privilégiera souvent son client historique. Bien sûr ils vous diront que non… mais quand vous avez vendu un appartement sans VIR et qu’il reste parfois quelques travaux en retard (un classique), il nous est tous arrivé que le notaire du vendeur fasse un excès de prévenance pour son client historique.

J’ai des dizaines d’exemples, je vous en livre un. Il y a quelques années, j’avais vendu à un ami un très beau T4 issu d’une division pour lui faire faire un bel investissement immobilier à quelques minutes du lac Léman. Emplacement premium, configuration parfaite… idéal ou presque. Il avait son notaire de famille (riche famille du nord). Les travaux ont pris du retard et il lui a dit texto « oh avec les marchands de biens c’est dangereux car pas de garantie et blablabla… » bilan, mon ami c’est retiré de cette affaire pour un appartement qui vaut au moins le double aujourd’hui de ce qu’il allait le payer et nous avons dû trouver un nouvel acquéreur avec toute la complexité qui va avec. Vous pensez qu’il aurait défendu nos intérêts ? Non, il avait la famille du client depuis longtemps et une transaction seule à l’autre bout de la France ne l’arrangeait pas. Il avait aussi certainement l’envie, comme beaucoup, de se positionner en « sachant » alors qu’il lui manquait 90% des données pour conseiller convenablement.

1. Les erreurs humaines. Qui ici n’a jamais vu un acte truffé de copier-coller douteux ou des clauses qui semblent sorties d’un manuel des années 90 ? 🙋♂️ Exemple classique : la TVA mal gérée dans les actes, ou encore des divisions faites à l’arrachée le jour de la signature du compromis. Un seul notaire, s’il fait comme la plupart, et qui plus est que ce n’est pas le vôtre, vous ne pourrez vraiment agir en préparation (sauf exception).

Nous avons eu des situations où carrément le notaire unique choisi refusait, par exemple, de passer les promesses de revente indispensables à la nécessaire pré-commercialisation pour lever le financement. En gros tant que « Madame la Notaire » n’était pas sûre que nous allions acheter, elle ne faisait pas les promesses. Blocage. Officiellement elle, je cite ce qui est sorti de sa propre bouche « je protège mon client vendeur ».

Mais qui est donc le client en l’occurrence ???? La vraie raison : ne pas bosser pour rien si jamais on n’achetait finalement pas. Soyons directs et clairs. Le reste tu parles…😒

Tu parles aussi d’un accompagnement quand on sait (et nous lui avions expliqué) que le financement ne pourrait bien sûr être débloqué que sur preuve de promesses de revente !!!

En gros, elle aurait pu faire tout capoter potentiellement. Ni une ni deux, nous l’avons débarrassée avec pour le coup l’appui de l’agent qui a été formidable de convaincre les vendeurs qui fallait passer avec le nôtre. Bilan : opération clôturée sans encombre et une petite histoire mignonne, une des 8 reventes a été gérée quand même par cette notaire car un des acquéreurs tenait à passer avec elle. Bref, elle aura eu donc la moitié des émoluments d’une seule revente sur un achat d’immeuble et huit reventes. J’appellerais cela le karma 😂. Quel stress pour rien en tout cas !!!

Bref, un seul notaire, c’est bien… mais seulement s’il est très bon et compétent dans NOS « exercices MDB ». Et là, je parle donc de l’exception, pas de la règle.

Deux notaires : deux fois plus de problèmes ?

Quand chaque partie a son notaire, on espère un équilibre. En théorie, cela semble idéal : chacun défend ses intérêts, et tout le monde est content. Sauf que…

1. Ils ne se parlent pas. Oui, vous avez bien lu. Les échanges entre notaires sont souvent inexistants ou arrivent à la dernière minute, comme si les délais n’étaient qu’une suggestion.
2. Les conflits inutiles. L’absence de dépôt de garantie, une clause mal rédigée ou une division approximative peuvent devenir des montagnes quand les notaires refusent de collaborer… parfois tout simplement car l’égo l’emporte sur la raison et l’intérêt des clients.
3. La lenteur. Chaque notaire attend parfois que l’autre fasse le premier pas, et vous voilà à jongler entre des rendez-vous qui n’avancent pas…

En bref, deux notaires, c’est parfois comme avoir deux GPS qui donnent des directions opposées : frustrant, inutile, et source de retards.

Et si on ajoutait un troisième notaire ? Parce que pourquoi pas ?

Dans certains cas, un troisième notaire est impliqué, par exemple pour gérer des garanties hypothécaires. Quand nous finançons vos opérations, pour ceux qui ont pratiqué, vous savez que notre notaire va intervenir… mais en l’occurrence ce n’est que pour la prise de garantie, donc pour le troisième, pas d’inquiétude en général ce n’est pas « là » que cela coince.

Le notaire idéal existe-t-il ? Spoiler : non.

Si je devais décrire le notaire parfait, voici son portrait :

• Un spécialiste du métier de marchand de biens. Un généraliste peut-il réaliser une excellente une opération du foie. Pour un notaire, s’il traite de tout… très souvent il n’aura pas quelques réflexes indispensables à vous accompagner comme il se doit.
• Un visionnaire. Capable d’anticiper les besoins spécifiques d’une opération complexe, sans attendre la veille de la signature pour réagir. Appeler son confère dix fois s’il le faut, pour tout désamorcer avant le jour J. Interagir avec vous et avec eux, en transparence et en fluidité…
• Impartial et rigoureux. Quelqu’un qui ne favorise ni l’acheteur, ni le vendeur, mais qui se concentre sur la réussite de la transaction tout en affirmant des vérités. L’exemple le plus classique est le dépôt de garantie. Soyons francs : il ne sert qu’à être stocké sans intérêt à la Caisse et Dépôts… Ce n’est pas une vraie sécurité pour personne et en MDB pro , si on laisse 50k€ sur 10 affaires on a une charge financière de l’ordre 50k€ annuel… pour rien !!! Mais c’est une vraie pédagogie qu’il faut de la part du notaire (c’est vraiment vraiment pas évident pour eux, je le comprends parfaitement, mais d’un autre côté, c’est nécessaire pour justement bosser avec des pro qui optimisent).

Maintenant, dans la réalité, il existe encore des notaires qui :

• Ne comprennent pas notre métier. Certains nous voient encore comme des "requins de l’immobilier".
• Travaillent à la dernière minute. Les actes sont souvent relus en urgence par des clercs peu formés, et cela se ressent.
• Ont peur des risques. Un notaire qui refuse de passer une promesse de revente ? Oui, ça arrive, et c’est une aberration. Est-ce que travailler avec un marchand est plus risqué pour lui ? OUI ! Mais cela peut aussi rapporter plus… à tous les sens du terme !

Alors oui, certains marchands de biens ont leurs torts (ça existe, on ne va pas se mentir), mais tout n’est pas de notre faute.

Et puis, soyons clairs : les notaires ne sont pas des dieux intouchables. Ils sont là pour accompagner nos projets, pas pour les freiner. Mais pour cela, il faut anticiper, surveiller, et parfois même… les coacher. Oui, coacher un notaire, c’est possible, et parfois nécessaire.

Alors, que faire en 2025 ?

Voici mes conseils pour éviter les galères :

1. Trouvez un notaire spécialisé. N’hésitez pas à en tester plusieurs… quitte à en avoir des différents en fonction des situations (on peut vous en recommander facilement). Pas un généraliste « trop généraliste », mais un expert qui connaît les subtilités de notre métier.
2. Anticipez chaque détail. Ne laissez rien au hasard : absence de dépôt de garantie, divisions sommaires, TVA… Tout doit être clair avant même la première réunion avec le notaire « d’en face ». Il faut comprendre qu’actuellement tout le monde est un peu stressé… vendeur, agents… notaires, donc prenez le temps de faire « bien » (je vais d’ailleurs commencer par moi-même parce que je pense avoir été mauvais ces derniers temps 😊).
3. Restez vigilant. Vérifiez que les notaires impliqués communiquent entre eux, sinon faites-leur un petit rappel (avec fermeté, si nécessaire).

Bonus : les leçons de 2024

En cette fin d’année, je repense à trois affaires où des blocages notariaux ont failli tout faire capoter. Grâce à l’expérience (et beaucoup d’énergie), j’ai-je pense réussi à sauver presque tous les projets, mais à quel prix ? Tant de temps et d’efforts auraient pu être évités avec une meilleure anticipation et des interlocuteurs plus compétents.

Alors, en 2025, pas question de revivre ces situations. Nous sommes sur les starting-blocks avec un cap clair : croissance, professionnalisme, et contrôle renforcé. La confiance, c’est bien, mais le contrôle, c’est encore mieux. Plus que jamais, vous pourrez compter sur la communauté FMDB ✊

Vers une année 2025 ambitieuse 🚀

Nous allons créer FMDB Légal dans l’écosystème. Il y aura des conseils gratuits de notaires. Pourquoi, parce que plus que jamais c’est nécessaire !

Et pour cette nouvelle année, je vous souhaite donc :

• Des transactions fluides (oui, on peut rêver).
• Des notaires compétents (heureusement ça existe largement !).
• Et surtout, des affaires florissantes, car notre métier est passionnant et son sens dépasse largement le simple gain financier (même si cela reste très important 😅 !).

Très bonnes fêtes à toutes et tous, et rendez-vous en 2025 pour une année riche en succès !

Éric Weiss Président de la FMDB www.fmdb.fr