Sans capitaux, les grandes idées restent des rêves… (bon ce n’est pas de moi et je ne sais pas de qui c’est) 😅

par Eric Weiss
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13 janv., 2025

Chers membres de la FMDB, chers partenaires et, surtout, chers TOUS !

Tous d’abord mes meilleurs vœux pour cette première newsletter de l’année.

Je sens qu’elle sera une année « pivot ».

Pivot parce que l’on commence à voir un peu de lumière au bout du tunnel, mais que le tunnel lui-même est un peu fragile. Ce qui est sûr, c’est que si vous retracez mes publications sur ce réseau depuis que j’ai commencé il y a moins de trois ans, vous verrez que malheureusement l’histoire s’est écrite comme je le pensais.

Mais pour la première fois depuis de longs mois… je suis pris d’un regain d’optimisme (peut-être naïf) mais, franchement, les indicateurs d’un redémarrage des MDB sont là (navré mais par contre pour le bâtiment, le logement au sens large, les promoteurs ou pire encore les constructeurs, disons que là cela me semble plus compliqué).

Bref nous démarrons l’année avec le moral (et c’est déjà ça !!!).

Bon, pour cette première 2025, je voudrais évoquer un peu plus en détail l’intérêt de la finance (pas de manière désintéressée parce que cela fait des mois que nous travaillons à un écosystème tout neuf, qui sera dévoilé le 31 janvier).

Commençons par revenir aux fondamentaux de la finance. Pourquoi le financement est-il crucial pour toute entreprise, et pourquoi l’est-il encore plus pour une entreprise de marchand de biens ?

La réponse est simple : la trésorerie est le carburant de notre activité. Sans financement, même la meilleure opportunité immobilière reste un simple rêve sur papier. La finance, dans son essence (ou électricité je ne veux pas ici provoquer ce débat), permet de transformer ses rêves en réalité.

Depuis toujours, la capacité à mobiliser des fonds a été le moteur du développement économique. Une entreprise qui parvient à structurer ses financements peut se développer plus vite, saisir des opportunités et sécuriser son avenir… donc produire la valeur qu’elle doit produire sur la longueur.

Cela est particulièrement vrai pour les marchands de biens immobiliers, dont les opérations sont particulièrement gourmandes en trésorerie. Contrairement à d'autres secteurs où les cycles sont plus courts, nous travaillons sur des opérations qui exigent des fonds importants sur plusieurs mois, voire années, avec des flux de trésorerie typés « montagnes russes ».

Pour la FMDB, ce n’est désormais plus un secret, nous avons fait le choix de lever des fonds pour nous inscrire dans la longueur et permettre la structuration d’un écosystème unique.

On va donc faire un paquet « de finance » en 2025.

Mais pour beaucoup, le monde de la finance reste un univers pourri où chacun essaie de gagner le plus possible au détriment des autres… Pour ceux qui pensent cela, allez un peu de réflexions.

« On peut déplacer des montagnes si l’on sait lever suffisamment de fonds. » – Warren Buffett (là je sais qui est à l’origine, même si du coup, c’est discutable 😉)

Promis, je fais la mienne dans la newsletter. Bonne lecture.

La finance : un moteur essentiel

Lorsqu’on parle de finance, on imagine souvent des traders à Wall Street, des spéculateurs qui jouent avec des chiffres virtuels... et pourtant, la finance est bien plus que cela. C’est avant tout un outil au service des projets concrets. Sans financement, il n’y aurait en réalité aucun développement entrepreneurial, pas d’innovation et, si l’on se restreint à l’immobilier des MDB, ni immeubles réhabilités, ni nouveaux quartiers redynamisés.

Dans notre métier, accéder aux bons financements, au bon moment, permet :

D'augmenter la rentabilité grâce à l’effet de levier.
De préserver sa trésorerie pour d'autres projets.
De sécuriser des opportunités sans attendre d’avoir réuni 100 % des fonds propres nécessaires.

Exemple d’effet de levier : maximiser votre rentabilité

Prenons un exemple pour illustrer l’impact du financement sur une opération de marchand de biens :

Imaginons une opération à 1 000 000 € :

· Si vous injectez la totalité de cette somme en capitaux propres : Résultat après frais : + 25 % de marge nette = 250 000 € Bien sûr, c’est confortable, mais... avez-vous réellement optimisé vos ressources ?

· Maintenant, avec un financement :

Vous apportez 20 % de capitaux propres, soit 200 000 €.
Vous empruntez les 800 000 € restants à un coût, mettons, de 10 % sur la durée de l’opération (par exemple un décaissement qui coute 10% à l’année mais sur 6 mois et de frais de montage financier de 5%). Cela représente un coût de 80 000 € sur ce financement. Arg c’est cher ! Mais…

Bilan final :

Bénéfice net : 250 000 € - 80 000 € = 170 000 €
Montant injecté : 200 000 €

👉 Rentabilité sur fonds propres : 85 %

C’est toute la magie de l’effet de levier : gagner beaucoup plus en injectant moins, tout en utilisant le capital emprunté pour maximiser vos rendements.

Quant à celui qui a financé ? Et bien 10% (c’est environ le marché actuellement) si l’on choisi avec soin les meilleures opérations (entendre celles qui sont sécurisées) c’est un gain lié à son « risque » mais ce dernier est très modéré !

C’est tout le sujet qui nous a conduit à préparer une journée exceptionnelle où la finance sous toutes ses formes sera mise à l’honneur. Vous aurez l’opportunité d’écouter des spécialistes de renom, qui partageront leur expertise sur le financement des opérations immobilières et l’investissement au sens large.

Pour la première fois, cet événement FMDB s’adresse autant aux porteurs de projets, désireux d’améliorer leurs montages financiers, qu’aux investisseurs qui souhaitent comprendre comment sécuriser et optimiser leurs placements dans le cadre des projets de la FMDB (il y a une possibilité de participer à la journée uniquement).

Thématiques phares de la journée :

Les stratégies pour lever des fonds efficacement.
Les garanties et la sécurisation des investissements.
Le fonctionnement des clubs deals et autres solutions participatives.

Investir dans les opérations des membres de la FMDB : une opportunité unique

Nous présenterons également le Club Deal FMDB, une solution innovante pour structurer des projets tout en permettant à des investisseurs extérieurs de participer à l'aventure immobilière.

Pourquoi le Club Deal FMDB (ouvert à tous donc, même des non membres) ?

Disons d'abord que nous avons la chance incroyable d'être au centre d'un nombre important d'affaires... ce qui nous permet de nous payer le "luxe" de choisir les projets (vous pouvez nous faire confiance, je pense que le comité que j’ai sélectionné est parmi les plus chiants de France, heu pardon, les plus rigoureux je veux dire).
Un accès à des opérations exclusives : Vous pourrez investir dans des opérations qui offrent des rendement sympa sans gérer vous-même le projet.
Une immersion dans le métier : Vous vivrez l’aventure aux côtés de marchands de biens, en découvrant les rouages de ce secteur fascinant. On va construire une aventure commune avec une logique d’immersion.

Ce modèle est ouvert aux marchands de biens disposant de trésorerie souhaitant devenir financeurs, mais aussi et pour la première fois aux non-marchands désireux de diversifier leur patrimoine tout en soutenant des projets concrets !

FMDB Financement : une révolution pour notre écosystème

Face aux difficultés rencontrées par les marchands de biens pour accéder aux financements traditionnels, nous avons créé FMDB Financement, une structure pensée pour simplifier et optimiser le financement de vos opérations.

Nos objectifs principaux

Faciliter l’accès aux financements pour tous nos membres, quelle que soit leur situation personnelle (CDI ou non, gros patrimoine ou pas).
Créer un club deal structuré, où vous pourrez vous-même devenir financeur en soutenant des projets solides et sécurisés et en les suivant pas à pas, une autre façon de se former parfois !
Renforcer nos partenariats avec des acteurs tels que les crowdfunders, des sociétés de portage, des banques et d'autres clubs deals.
Offrir un service d’analyse et de conseil pour vous aider à structurer des opérations solides et attractives pour les financeurs.

Nous construisons donc un écosystème solide, fiable et éthique, qui se rémunère en fonction des risques, mais reste juste pour toutes les parties.

Un focus inédit : la finance islamique (et oui vous lisez bien 🤗)

Lors de l’événement, nous aborderons également la finance islamique, un modèle souvent méconnu mais riche d'enseignements.

Les principes clés de la finance islamique :

Interdiction des intérêts (riba) : Les prêts avec intérêts sont interdits. À la place, les financements sont basés sur le partage des profits et des pertes.
Partage des risques : Les partenaires se répartissent les bénéfices et les pertes selon des règles prédéfinies, renforçant ainsi la transparence.
Adossement à des actifs réels : Toute transaction doit être liée à des biens concrets pour éviter la spéculation.
Investissements éthiques : Les fonds ne peuvent être investis dans des secteurs "non conformes" comme l’alcool, les jeux de hasard, etc.

Ce modèle attire de plus en plus de non-musulmans en raison de son approche transparente et éthique.

"A noter également, le Gharar : une vente « risquée » en finance islamique

“Gharar” est un terme de finance islamique qui désigne une vente risquée et dont les détails sont inconnus ou incertains.

Le gharar est prohibé par la charia, qui interdit explicitement toute transaction induisant un risque excessif dû à l’incertitude. Là i faudra réfléchir à cette notion dans nos activités, cela va être passionnant !

Mon ami et éminent spécialiste Kader Merbouh, dont l’expertise n’est plus à démontrer qui pilotera avec moi le futur groupe de travail. Il nous a envoyé notre autre ami Lionel CREPIN (Lionel tu as la pression maintenant 😂)… qui connait bien nos activités et va nous fournir toutes les passerelles que nous allons devoir envisager (une mission facile en gros).

Cela promet en tout cas d’être un programme incroyable, Lionel juste après la formidable intervention de Jérémy Orféo, notre grand manitou de la levée en club deal qui lui-même va nous expliquer comment tout cela fonctionne dans un environnement au maximum sécurisé… allez hop une pression de plus 😉.

Programme ici : https://www.federation-marchands-de-biens.fr/marseille-31-janvier-2024

Conclusion : Ensemble, bâtissons le financement de demain

Le 31 janvier à Marseille, nous allons donc essayer de réinventer (modestement quand même;)) notre manière de financer nos opérations et poser les bases d’un écosystème performant et inclusif. Cet événement est bien plus qu’une conférence : c’est une invitation à agir et à explorer de nouvelles opportunités d’investissement, ensemble !

Rejoignez-nous et construisons l’avenir avec ambition, levier et bienveillance !

À très bientôt,

Éric Weiss Président de la FMDB