Immeuble divisé vs. Appartement à rénover : une question de rentabilité, de temps… et de responsabilité...

Quand les shorts dénaturent le fond… débattons !

Je découvre avec amusement et grand intérêt mes premiers haters (bon un seul vrai en fait, mais c'est un bon début ;)) sur Instagram. Jusqu’ici, je n’y étais presque pas, mais avec la diffusion de mes podcasts et des extraits (shorts), certains propos peuvent être sortis de leur contexte et engendrer des réactions… vives.

Récemment, un short a fait réagir : j’y expliquais pourquoi je privilégie certaines opérations de marchand de biens plutôt que d’autres. Certains y ont vu une prise de position radicale. Pourtant, il ne s’agit pas de dire qu’un modèle est meilleur qu’un autre, mais simplement d’expliquer un raisonnement financier et stratégique. Alors, prenons le temps d’entrer dans le détail (encore un coup, il y a autant d'opérations possibles que de types d'opérateurs alors soyons clair, je ne livre que des réflexions issues de mon expérience, loin d'être "science complète et exacte).

Allez c'est parti pour un exemple concret !

Je prends tous les commentaires (je préfère les positifs mais veut bien répondre aux autres aussi ;)).

Immeuble divisé vs. Appartement à rénover : une question de rentabilité, de temps… et de responsabilité

L’exemple en question concerne une opération récente que nous avons menée en Haute-Savoie, dans un village jouxtant une ville de 25 000 habitants.

Cas n°1 : L’immeuble divisé en deux lots

Nous avons acquis un corps de ferme en deux tranches et réalisé un découpage en deux habitations distinctes, avec création d’une copropriété et résolution de diverses problématiques administratives (panneaux photovoltaïques empiétant sur une autre propriété, distribution électrique, etc.).

✅ Interventions réalisées :

• Création de la copropriété (notaire, géomètre, déclaration préalable)
• Séparation intérieure (cloisons, aménagement minimal)
• Aucune rénovation lourde, les appartements étant vendus en l’état
• Travaux réalisés ensuite par les acquéreurs finaux via nos sociétés partenaires

✅ Les chiffres :

• Prix d’acquisition : 250 000 €
• Frais annexes (notaire, géomètre, création copro, cloisonnement, électricité…) : 25 000 €
• Durée de détention : 3 mois
• Frais financiers estimés (1 %/mois) : 7 500 €
• Prix de revente cumulé : 400 000 €
• Marge brute avant imposition : 117 500 €

Cas n°2 : Un appartement à Annecy avec rénovation lourde

Prenons un autre scénario classique : l’achat d’un appartement de 70 m² à Annecy pour le même prix d’achat (250 000 €), mais nécessitant une rénovation complète.

✅ Interventions nécessaires :

• Rénovation lourde (électricité, plomberie, sols, cuisine, salle de bain…)
• Délai de travaux plus long et incertitudes sur les coûts
• Risque de retard dans la revente (nécessité d’attendre la fin des travaux)

✅ Les chiffres :

• Prix d’acquisition : 250 000 €
• Frais de notaire et annexes : 20 000 €
• Travaux de rénovation (estimation basse) : 70 000 €
• Durée de détention : 9 mois
• Frais financiers estimés (1 %/mois) : 22 500 €
• Prix de revente estimé : 400 000 €
• Marge brute avant imposition : 57 500 €

Le facteur clé : le temps, c’est de l’argent

En comparant ces deux opérations : ✔ 60 000 € d’écart de marge brute ✔ Un temps de mobilisation des capitaux trois fois plus court ✔ Moins d’incertitudes sur la revente et les coûts

Mais au-delà des chiffres, il y a une autre réalité que beaucoup sous-estiment :

1️⃣ L’évaluation de son propre temps de travail

Dans le cas de l’immeuble, la maîtrise d’œuvre est relativement simple. Un bon maître d’œuvre peut facilement gérer le projet, et les éventuels retards sont plus maîtrisables. Même si l’on doit récupérer soi-même la maîtrise d’œuvre, cela reste relativement facile.

En revanche, une rénovation intégrale nécessite des compétences et une appétence particulière. Il faut être impliqué au quotidien, gérer les aléas de chantier, coordonner les artisans, gérer les délais et les imprévus…

Autrement dit, ce sont deux approches qui ne peuvent pas vraiment être comparées. Mais ce qui peut l’être, c’est le temps passé. Et dans les opérations de rénovation complète, la charge de maîtrise d’œuvre est énorme. Or, un marchand de biens doit raisonner comme un financier : son temps, c’est de l’argent.

Et tous ceux qui ont déjà fait des rénovations lourdes le savent bien : ➡️ Entre ce que l’on pense devoir faire et ce que l’on fait vraiment, l’écart est souvent bien plus important qu’anticipé.

2️⃣ La responsabilité du marchand de biens

Lorsqu’on fait une rénovation intégrale, on est responsable de tout. Ce qui est logique.

Mais dans le cas d’une simple division, la responsabilité, bien que toujours présente en tant que professionnel, se délègue ensuite au maître d’ouvrage final, c’est-à-dire le client acquéreur.

En clair, le risque et la charge mentale ne sont pas du tout les mêmes.

3️⃣ La pré-commercialisation, un game changer

Et enfin, c’est peut-être le point le plus important.

Dans le cas de notre opération de division, nous avions pré-commercialisé les deux lots avant même l’achat.

✅ Ce qui signifie qu’au moment de l’acquisition, nous étions quasiment certains de la revente. ✅ Ce qui facilite énormément la levée de capitaux.

À l’inverse, dans le cas d’une rénovation d’appartement, même avec de superbes simulations 3D, un bon argumentaire et une stratégie bien rodée, il est très difficile de pré-commercialiser.

❌ Ce qui signifie qu’on prend le risque de s’être trompé sur le marché de sortie. ❌ Ce qui peut rendre la levée de fonds plus compliquée.

Et quand on voit l’état du marché du crowdfunding actuel, on comprend que cela risque de devenir encore plus difficile dans un avenir proche…

Conclusion : ce n’est pas une question d’opinion, mais de stratégie

Certains diront que la rénovation lourde reste très rentable. C’est vrai. Mais elle s’adresse à un autre profil d’investisseur.

Le marchand de biens, lui, raisonne en gestion de capitaux et d’opportunités. Moins de temps, moins de risques, plus de prévisibilité.

Alors à mes chers haters, plutôt que de juger un propos hors contexte, débattons. L’échange d’idées fait avancer, surtout quand il est appuyé par des faits.

À vous.